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マンション大規模修繕と資産価値の関係!

みなさんは分譲マンションに何を求めますか?

「駅からの近さ」「室内の広さ」「使い勝手の良い設備」「将来の値上がり」など細かな項目を挙げらばキリがありませんが、大きく分けると「日常の利便性」と「将来の資産価値」という2つの大項目になるのではないでしょうか。

「日常の利便性」とは、駅直結など日々の生活に直接関わる利便性はもちろん、オートドアなど戸建てでは実現しにくいセキュリティやゲストルーム・キッズルームなどマンションならではの充実した共用施設も分譲マンションに求められているものです。

そして、もう一つ求められているものが、今回テーマとして取り上げる「将来の資産価値」です。

値上がり程ではないにしろ、せっかく購入したマンションが高い水準で資産価値を維持していくことを求める方は多いでしょう。

それには、立地はもちろんですが、マンション購入後の管理状態が非常に重要であり、定期的に実施される大規模修繕が管理状態を表す一つの指標になります。

今回はこの大規模修繕が資産価値に与える影響について紹介します。

マンションの資産価値は大規模修繕によって変動する

昔は不動産と言えば主に土地を指す言葉でした。

建物は時間の経過とともに劣化し資産価値が目減りしていきますが、土地は劣化することも減ることもありません。多くの方に求められるので高い価格で取引され、その継続する価値が資産として扱われてきました。

近年では分譲マンションも不動産として高い資産価値が評価されるようになっています。

分譲マンションの場合、マンションが建っている土地に対する価値ではなく、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造という長く使い続けられる構造だからこそ、その資産性が評価されているのです。

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マンションの資産価値維持に修繕が必要

土地とマンション、どちらも高い資産性を有していますが、大きく違うのはマンションには維持していくための修繕が必要だということです。

コンクリートのひび割れを放置すると、内側に隠れている鉄筋に雨水が当たって錆が発生してしまいます。

外壁のタイルも浮きを放置すると、落下する事故につながる危険性があります。鋼製建具を放置すると塗装が劣化して錆び付いてしまいます。

マンションの資産価値を維持していくためには適切な修繕が必要であり、その代表的なものが外壁や屋上防水などを修繕する大規模修繕です。

大規模修繕が実施されていなければ、「長く使える」というマンションの特徴が失われてしまう恐れがあり、これが資産価値の低下にもつながります。

大規模修繕の周期は10~15年

マンションの資産価値を維持するために必要な大規模修繕ですが、どのぐらいの頻度で実施されるものでしょうか?

街を見ると外壁に足場を組んで大規模修繕が実施されている建物を良く見ます。

国土交通省が公表している長期修繕計画標準様式では12年周期で実施されるものとされています。

屋上の防水層について一般的には10年の漏水保証が付帯しているので、この保証が切れるタイミングで検討を始めるのが一つの目安になっています。

つまり、築20年が経過しているのに大規模修繕が実施されていないマンションなどは、何かしらのトラブルを抱えている可能性があります。

例えば、修繕積立金が足りないので実施が出来ない、マンション住民の意思統一が図れていない、管理会社が機能していないなどが挙げられます。

街中で見られるようにもはやマンション管理の当たり前でもある大規模修繕、これが適切に実施されていないマンションは購入検討者からも敬遠されがちになり、資産価値の低下につながっていきます。

大規模修繕を適切に実施するためには長期修繕計画の見直しが必須

前述の通り、大規模修繕の周期は10~15年です。

長い周期ですので、その間には社会情勢が変化する可能性があります。2011年には東日本大震災が発生しました。そして、今後も同様に社会情勢は大きく変化する可能性があります。

社会情勢の変化を受け、国土交通省が公表している建設工事費は2011年から2018年までに約10%増加しています。

また、消費税は2014年に8%に増税され、2019年10月には10%の増税されます。

社会情勢の変化に応じた大規模修繕の予算を組んでおかなければ、いざ実施時期になったときに修繕積立金が不足していて、十分な大規模修繕が実施できない恐れがあります。

そうならないための対策は定期的に予算を見直すこと、つまり長期修繕計画の見直しです。

大規模修繕費の上振れについて

長期修繕計画は、マンションごとの規模や設備に合わせた修繕計画であり、これに基づいて各住戸からの修繕積立金を設定しています。この修繕計画の見直しが定期的に行われていないと、机上の空論となってしまいます。

例えば、総戸数50戸のマンションで大規模修繕の予算を5,000万円組んでいたとします。これが2010年に作成された長期修繕計画であったとすると上記の社会情勢の影響は以下の通りになります。

  • 工事費の高騰:5,000万円×10%=500万円
  • 消費税の増税:5,000万円×5%=250万円  ※5%から10%に増加

当時の計画よりも全体で750万円も増加する懸念があります。総戸数50戸で按分すれば各戸15万円の追加負担に相当します。

長期修繕計画を見直しについて

「大規模修繕を実施するので15万円を追加で支払ってください。」とお願いされても急には支払が出来ない住戸が現れる場合もあり、その場合は大規模修繕の遅延や一部仕様変更など適切に実施できない可能性があります。

このような事態を防止するために国土交通省から「長期修繕計画は5年程度の周期で見直すことが望ましい」というコメントが公表されています。

インターネットを通じて簡単に情報が得られる社会ですので、これも大規模修繕の周期と同様に、マンションの資産価値の低下につながる可能性がります。

マンションの資産価値維持のために

マンションの資産価値を維持していくためには、建物を維持するための定期的な大規模修繕は必ず必要です。

マンション購入検討者はインターネットなどを通じてさまざまな情報を得られる社会ですので、適切に大規模修繕が行われていなければ敬遠されてしまい、資産価値の低下につながっていきます。

マンションの資産価値を維持していくためには、大規模修繕は避けては通れないのです。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ