施工編

大規模修繕における業者選定6つのポイント

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工事業者の選定

マンションの規模に関わらず、「大規模修繕工事」はマンションの一大事業。その施工をする工事業者の選定は、工事内容・工事金額の確定とともに、マンション管理組合にとって極めて重要な業務です。

大規模修繕で施工業者を選ぶあたって、どのような点に注意すべきなのか、業者の選び方に関する6つのポイントをご紹介します。

1.マンションを建築した業者にこだわらない

大規模修繕で行う外装補修工事や設備関連工事等は、いくつか選択肢があるものの、その工法は概ね確立しています。

そのため、マンションを建築した会社でないとできない工事というのは存在しません。最近のマンション建築に関する不祥事をみると、大規模修繕工事にあたり、建築会社が改修・改善に関する重要な情報を自社の保身のために隠蔽するおそれすらあると言いたくなってしまいます。

建築会社の子会社が管理会社である場合、当然、親会社を推薦するでしょうが、管理組合としては、それをあくまでも選択肢の一つと捉え、複数の選択肢をフラットな目で検討するのが良いと思います。

その方が、工事内容も工事金額も適正となる可能性が一層高まります。

2.区分所有者、理事と密接な関係にある業者は避ける

大規模修繕工事の業者選定の提案は、管理会社がすることが多いと思いますが、大規模修繕工事の立案を始めると、色々なところから「業者を紹介したい、一度会って欲しい」とお声が掛かります。

この場合に注意したいのが、区分所有者、特に理事と密接な関係にある業者を選定することは避けることです。

理事長の紹介により選んだ業者がリーズナブルに工事をしてくれたなどと、区分所有者から褒めてもらえることは皆無であり、工事内容・工事価格等の決定過程の適正性が疑われるだけと思っておいた方がよいでしょう。

残念なことですが、長い間リーダーシップを発揮して安定した組合運営に尽力した理事長が亡くなった後「あの人は、随分工事でおいしい思いをしていたんだよ」といった証拠もない話が出てくることが少なくないのです。

3.業者の規模・社歴・直近の施工実績を重視する

外装補修を中心とする大規模修繕工事は、万が一事故が発生した場合、死傷者が出る重大なものになる危険性があります。その場合の補償やその後の工事の続行を考えると、大規模修繕工事については、業者の規模は大きい方が安心なのです。

もちろん、業者の規模が大きければ大きいほど、中間マージンが増えて工事価格は高くなります。しかし、ある程度は安心代と思って、規模と歴史のある会社を選ぶのも1つの手です。

「賠償責任保険にきちんと入るから安心」ということを売り物にしているところもありますが、工事にあたって保険に入るのは当たり前。保険で塡補できないほどの事故となった時が問題なのです。

建物の建築会社の他、大手ゼネコン、分譲マンションの改修工事に実績のある社歴の古い中小ゼネコンのなかから、複数社選んで検討するとよいでしょう。

大手ゼネコンに声をかけると、マンションが中小規模の場合、普通は100%子会社の系列リフォーム会社を紹介されますが、そこでも良いと思います。

会社によっては、子会社の工事を親会社本体が責任を持つといった体制をとっているところもあります。

また、近年の施工実績についても重要です。分譲マンションの大規模修繕工事は、入居をしながら行われる大規模工事です。工事の進め方・入居者との接し方にノウハウや「慣れ」がないと、トラブル続き・クレーム続きの工事となってしまいます。

近年、分譲マンションの大規模修繕工事にどの程度取り組んでいるかを確認し、大規模修繕工事に関するオペレーション能力を判断する材料にしましょう。

4.プレゼンテーションで社風を見極める

どこに頼んでも一応安心だろうという業者を複数選んだら、後は価格が安いところを選ぶだけ、単純にそうともいえないのが大規模修繕工事の難しいところです。

工事期間が長く入居者のストレスも大きい工事ですから、やり方を間違えると、価格如何に関わらず、入居者から批難を浴びる工事になってしまいます。

複数の施工業者候補を選定したら、管理会社の報告だけでなく、実際に、各候補社に理事会や修繕委員会に出席してもらってプレゼンテーションしてもらいましょう。

プレゼンテーションの資料には、会社案内の他、工事中の安全対策等が書かれているはずですが、その他に、その会社が重視していることが盛り込まれています。

そこを良く見て戴きたいと思います。合理化策でコストカットを図って安価な工事を提供しているとか、安全管理に関する社員教育を徹底しているとか、アピールポイントがあるはずです。

そのプレゼンテーション資料は、その会社の社風を現しているのです。その社風に納得できる会社を選ぶことが大事です。

5.現場監督予定者の人柄・能力を知る

施工会社のプレゼンテーションの際、施工会社の営業担当だけでなく、工事を受注した場合の実際の現場責任者(予定者)にも出席してもらいましょう。

工事責任者(現場所長など)の人柄・能力は、無事に大規模修繕工事が完了するための大きなキーポイントになります。どんなに丁寧に、また最新の機器を用いて工事をしても、工事には、騒音・振動・臭いの問題が避けられません。

これらの問題について、入居者や隣地の方にどれだけストレスを感じさせずに乗り切っていけるか。実際に工事が始まると、現場所長のコミュニケーション能力、入居者と上手くコミュニケーションをとる能力、管理会社に適切・適宜な報告をして必要な支援を求める能力とセンスが大きくものをいいます。

工事掲示板を設け、入居者に日々進捗状況を知らせるだけでは足りないのです。

この能力が最悪の場合には、管理組合の理事長宛に「即時工事を中止せよ」などと内容証明郵便がくる羽目になりますし、逆に最高の場合には、近隣などから、自分のところの工事の見積にも参加してよ、となります。

工事責任者(現場所長など)の人柄・能力を慎重に見極め、場合によっては、担当者の変更を工事発注の条件とする必要があるかも知れません。

6.工事保証・アフターサービスの内容を知る

外装等の工事について、工事後の保証をしない業者はありませんが、保証内容は各社同一という訳ではありません。

業者のプレゼンテーションの際には、工事後の保証やアフターサービスの内容・期間についてどのような契約を予定しているのか、十分に確認する必要があります。

防水工事のように「○年毎にトップコートをやりかえることを条件に○年保証」といった条件付きの場合もあります。保証やアフターサービスの内容は、工事後の維持管理コストを考える上でも、重要ポイントになります。

大規模修繕工事における業者選びについて

大規模修繕はマンションの一大事業です。施工した会社でないとダメ、管理会社のグループ会社なら安心、などという事はありません。

広い目で業者選定をすること、それが大規模修繕を成功させるポイントの1つです。

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