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理事会はマンション運営にコスト意識を持とう!管理会社に任せきりはだめな理由

コスト意識を持つ理事会

マンションの運営(管理)には管理組合が主体となって活動します。

住民達から選任された代表者である理事が集まり理事会を形成し、その理事会の中で、組合員から徴収した管理費や修繕積立金の使用の是非や活用方法を検討し、そしてマンションの資産価値の維持向上を図っていきます。

このマンションの維持にはお金がかかります。

そこで今回は、自身の家計と自身の住むマンションの将来のために、マンション運営のコスト意識に関する説明をしましょう。

修繕積立金はなくならない

当たり前の話ですが、建物は年数と共に劣化が進行し、故障や汚破損、動作不良等が発生するからです。

これらの性能を維持するだけでも相応の費用の発生が見込まれるのは勿論のこと、昨今の時代の流れを考慮すると消費税の増税や物価の高騰など支出金額は増加の一途を辿っています。

併せて、マンションを維持するための機械機器は新築当時は最新鋭の設備であったとしても、何十年と時が経てば、残念ながらそれは時代遅れの産物となり、その時代に即した機能の物に改修しなければならない場合もあります。

つまりは、マンションに住む以上、将来的に必要となる費用は増加の一方通行であり、これに付随して組合員達の支払う管理費や修繕積立金も増え続けることとなります。

そんな現実があることを念頭に置きつつ、他に何か手立てが無いか考えてみましょう。

どうにかこの増え続ける支出を改善することは出来ないか、組合員の負担を減らすことは出来ないか。

日々の家計簿と同様、項目を分析し、無駄を省くことで省コストでの運用は可能です。

そしてそのためには、組合員自身の眼を持ち合って、考えていくことが最も重要です。

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マンション運営にコスト意識を持つ重要性について

マンション運営についても、自身の家計のようにコスト意識を持つことは現時点においても将来的に見ても非常に重要なことです。

一方で自身の住むマンションの収支状況を詳しく把握している人も多くは無いのが現実でしょう。

収支状況を把握し、余計に支出している項目を発見し、節約する、こういった行為は自身の家庭でも当たり前に行われていることですよね。

これをマンション単位でも同じように行うことが出来れば、組合全体にメリットにつながり、引いては組合員一人ひとりにとっても節約につなげることが出来るのです。

コスト削減の具体例

コスト削減のための節約方法について具体例を挙げてみましょう。

業務内容や点検回数を見直す

建物の維持管理をする上で、清掃や点検、庭木の植栽管理等のメンテナンス業務が行われていますが、これの内容や業務回数は見直すことが出来ます。

竣工時は新築のきれいな状況をできるだけ保とうと、デベロッパーや管理会社によって手厚い内容に設定されていますが、実際に生活していくと汚れやすい箇所や時期とそうでない場面がある程度わかってくることでしょう。

これを元に必要最低限な内容や回数にダウングレードすることで、まとまった維持費を削減することが可能です。

複数の業者から合見積を取得

電力やインターネット回線等、事業者が複数ある項目は合見積を取得することで、費用削減が出来ます。競争状態にある業界では常日頃価格競争が進行しています。

一社の特命で長期間契約してしまっている場合、契約体系も契約料金も動くことなく現在に至っているため、他社への切り替えを検討すると、現在より費用も内容もお得となる提案を頂けることが往々にしてあります。

業者からすると新規顧客ほど狙いたい物はありません。

修繕金の削減

修繕積立金についても同様に削減が可能です。

この修繕積立金を支出する際には、基本的には修繕計画に沿って、必要な時期に工事を行うこととなります。

但し、この修繕計画は管理会社内の修繕周期やメーカー推奨時期等に基づき作成したものであり、実際にこれ通りに修繕工事が必要となるかどうかは不透明です。

そのため、この工事が本当に必要なのか、もう少し後ろ倒しに出来ないか、他の工事と同時に実施することで費用を圧縮できないか等を検討することで、修繕計画上必要とされていた金額より、少ない支出で済ませることも可能となるでしょう。

節約を積み重ねることで余裕をもった組合運営ができる

自身の財布を見るように管理組合の収支状況をチェックしていくことで、様々な項目の節約は可能です。

そして、大切なのは、この節約によって貯蓄金が集まれば集まるほど、将来的に費用が必要な場面においても余裕を持った運営が出来ることとなります。

管理費や修繕積立金の値上げが必要な場面においても必要最低限の増額で済むため、最終的には組合員個人個人にとっての節約に還元されることとなるでしょう。

マンションの運営にコスト意識を持つことは、建物だけでなくそこに住む住民全員に好影響ともたらすことが出来るといえるのです。

管理会社に頼らず、理事会主体で進める必要性について

前述したコスト意識は、管理会社に任せず、理事会や組合員達自身が主体となって進めるべき案件といえます。

何故なら、管理会社の業務内容とマンション管理にかかるコスト削減は利益相反ともいえる一面があるため、任せっきりにすると最大限の成果が得られない可能性があるためです。

管理会社の利益の殆どは「管理委託費」という項目によります。

この費用の内訳としては、日常の清掃や設備の点検、理事会・総会の運営補助費、管理員の人件費等が該当します。

理事会・総会の運営補助や管理員の人件費等といった管理会社の自社提供サービスは勿論、下請け会社に投げる清掃業務や点検業務についても、管理会社はこの清掃費や点検費に元請責任としてのマージンを乗せ管理組合に提示しています。

会社が責任を請け負う仕事として、利益を乗せて提示すること自体は不自然なことではありません。

運営コストを削減したければ理事会主体で

前述の通り、管理会社が利益を上乗せすることは不自然なことではないでしょう。
但し、構図として、清掃や点検といったメンテナンス費用を節約する動きは、管理会社にとってすれば自社の利益を削ることとなってしまいます。
管理組合の活動や運営を補助するという命題がありながらも、一方で自社の収益を減収しかねない仕事である管理費の節約という業務は前述の通り、管理会社と管理組合との間で利益相反の関係性が生まれることとなります。

そのため、利益の追求が会社の義務、責務であることを考えると、管理会社としては自社の利益の減収を最小限に留めた「最少効率の成果」の提示に終わらせる可能性が十分に考えられます。

これらの状況を考えると、コスト削減のために管理会社の協力を仰ぐことは遠回りであることに加えて、期待値以下の成果物を手にしてしまうこととなってしまいます。自身の財布の管理は自分自身で管理するという意識は必ず持っておくべきものと考えます。

コスト削減のために修繕費用にも注目

最後にコスト削減のために注目すべき箇所は修繕費に注目しましょう。特に竣工年数が経過しているマンションは修繕費はコスト削減の大きな鍵です。

なぜなら経年劣化により修繕箇所は増えるため、竣工年数が経過したマンションの修繕費は嵩む一方です。修繕における工事費の圧縮はコスト削減の大きな一手と言えます。方法としては相見積もりが最も効果的です。

当サイトの施工会社サーチであれば、マンション修繕専門の施工会社にまとめて問い合わせできるのでぜひ活用してみてください。

マンション運営のコストは必ず削減できる!

自身の財布状況は自身の目線で管理することで初めて意義と成果が出るものです。

無責任に誰かに預けることなく、自分自身の資産であるという認識と責任感を持って検討を進めることで、確かな結果を手にすること出来るはずです。

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