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1回目、2回目の大規模修繕について!それぞれの工事の特徴や課題、知っておくべきこと

大規模修繕工事は分譲マンションを維持管理する上で多くの管理組合が頭を悩ませる案件の一つです。

見慣れない工事見積書を精査したり、施工会社と金額交渉したり、多くの組合員の合意形成を諮ったり等、管理組合、特にその時の理事や修繕委員の方には負担を強いられる場面も多いことが予想されます。

今回はマンションには必ずついて回る、大規模修繕について、1回目の大規模修繕、2回目の大規模修繕という切り口で、それぞれの特徴、課題や問題、知っておきたいことについてご紹介していきます。

第1回目の大規模修繕工事について

第1回目の大規模修繕工事となると、住民の方の多くは新築時からの組合員であることが予想され、結果として大規模修繕工事に関し初めての経験という方も多くいらっしゃるはずです。

つまり、検討し総会に提案する理事会側も、その提案を受ける組合員側も、双方が慣れない状況の中進める事になります。

それでは、出来るだけスムーズに検討を進行させるにはどうすべきでしょうか?それは多くの人達が大規模修繕工事に関する予備知識を持っておくことが重要ではないでしょうか?

第1回目の大規模修繕工事に関する特徴や課題、問題点やその他知っておくべきことをご紹介します。

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第1回目の大規模修繕工事の特徴

まず、大きな特徴としては第2回、3回の大規模修繕と比較すると工事の仕様やそれに伴う工事金額の圧縮がし易い工事いえます。

理事会の努力次第で大きな費用削減を望める工事であるという事です。

大規模修繕工事の実施周期としては、一般的には12~15年とされています。

つまり1回目の大規模修繕工事は竣工してから上記の年数が経過した頃に実施される工事です。

1回目の修繕時はマンションはまだ若い

マンションの耐用年数は60年程といわれているため寿命の4分の1が終わったあたり、人間で言うと成人に達した頃といえばイメージし易いと思います。

そう考えると、寿命に対してまだまだ若い年齢のタイミングなのです。

汚れや破損の目立つ箇所、まだまだ使用できる箇所がはっきりしているため、第2回目の大規模修繕工事と比較すると、補修や改修が不要な箇所を発見し易いです。

使用頻度の少ない部分は劣化進行も少ない状態と思ってもらってよいです。

つまり、そういった箇所を日常の中で洗い出すことで簡易に工事項目の削減を進めることが出来るのです。

第1回は先送りできる工事が多い

この様に考えれば、第1回の工事検討の際には、工事項目の中で先送りできる箇所が最も多い工事となるという事です。

工事検討の際には管理会社より見積書、工事仕様の提案があるでしょう。

管理会社は出来るだけフルスペックでの施工を望みますが、前述のとおり、未だ若いマンションなのです。

人の動線から外れている箇所、使用頻度の低い設備、雨風にさらされていない箇所等は劣化進行が遅いものと捉えて、本当に実施が必要な項目かどうかを検討することが重要です。

一見高額で素人目には分かりづらい工事見積書も、今すぐ工事が必要な箇所、そうでない箇所を把握することで工事金額を削減するチャンスがあるのは第1回大規模修繕工事の特徴といえます

第1回目の大規模修繕工事の課題、問題点

次に第1回大規模修繕工事の課題や問題点としては、組合員の中で工事経験者が少数であること、そして組合員の合意形成に時間を要すことです。

工事に際しては、何よりも組合員の協力が重要です。

理想と現実には差がある

検討するのは主に理事会になりますが、協力者として修繕委員会があればこれほど心強いものはないですし、組合員アンケートの回収率が高ければ住民の意見を反映したより精度の高い工事となるはずです。

総会の際に組合員からの建設的な意見があれば、よりよい施工に近づけるでしょう。

しかし、これらはあくまで極論に近い理想論であり、なかなかそう上手くいくものではありません。

ましてや、初めての大規模修繕工事となると多少の興味は持っても、腰を上げて中に入り込む人は多くはないのが現実です。

つまりは協力者や同調者を見つけることが難しく、どうしても理事会が手探りのまま検討を進めなければならないのが第1回大規模修繕工事の課題です。

初回は不安も多い

併せて、未経験の工事に対する生活への支障や自分達が徴収されている修繕積立金の支出内容に関する不安もあり、多少なりともネガティブな印象を持ってしまいがちです。

2回の大規模修繕工事となれば、要領を得ているケースが増えますが、提案する側もされる側も慣れない人間通しで合意形成を纏めなければならないのは、初回となる第1回目故の難しさといえます。

逆に言えば、これを上手く纏めることができれば1回目の大規模修繕はスムーズに進んでいくでしょう。

自身のマンションの健全な維持管理のための大規模修繕に皆で取り組むことができれば、将来への貴重な遺産となります。

第1回目の大規模修繕工事で知っておきたいこと

検討からアフターサービス対応まで入れると約5~6年間活動する必要があります。これほど組合として活動するのは大規模修繕工事のシーンくらいではないでしょうか?

組合の活動は組合員の民意であると捉えると、この場面での動き方や考え方をベースに、管理組合は様々な場面で対応することとなると思っていただきたい。

第1回大規模修繕工事こそ、時間と労力をかけ多少遠回りをしながらも様々な選択肢や手法にて取り組むべき場面とあると思います。

勿論、一筋縄ではいかず手探りで進める難しさはあるものの、この経緯は議事録で組合員全員に広く周知され、また保管さえされれば次の修繕まで残すことができます。

大規模修繕には協調性が大切

余談ですが筆者の経験上、上手く行かないケースの一番の要因は検討方法でも修繕積立金の残額でもなく、協調性のない組合員の方がいることです。

世代も性格も異なる住民同士が急に一体感を持つことは非常難しいです。

そこで理事会がマンションの課題や問題点を深く理解し、念頭に置いた上で組合員に周知することで、少しずつ理解を得られ同調が進んでいくものです。

協力を募り、住民達が一つになるような雰囲気作りをすることが、成功への近道であるといえます。

もちろんマンションには流動性があるため、1回目の大規模修繕と2回目の大規模修繕が同じメンバーで行われることはありませんが、組合運営の土台を第1回大規模修繕工事の際に作り上げることができれば、今後の組合活動もきっと円満に進めることが出来るはずです。

第2回目の大規模修繕について

タワーの修繕工事

長期間同じマンションに住んでいる人、中古マンションを購入した人は第2回目の工事実施に目を光らせてください。

なぜなら今後のマンションの行く末を決める非常に重要なターニングポイントであるからです。

次は第2回目の大規模修繕工事に関する特徴や課題、問題点と知っておくべき留意点についてご紹介します。

第2回目の大規模修繕工事の特徴

第2回目の大規模修繕は管理組合内での理解や協力、合意形成が進め易いことが大きな利点であるといえます。

なぜなら20年以上経ったマンションでは、大規模修繕工事を経験している人も多くいるからです。この経験値を持っているか否かで検討のスピードや合意形成の精度は大きく変わってきます。

1回目の経験値を生かすことができる

第1回大規模修繕工事の際には、見慣れない工事見積書の精査や仕様の確認、組合員の不安や不慣れもあり、これが纏めるのに労力を要します。

また、施工会社を定めるルートとしても、施工会社に直接発注するのか、コンサルタント会社に相談するのか等複数案あるため、これを定めるのも難儀です。

しかし、2回目以降においては、1回目を参考にすることができるため工事検討の方向性は定め易いものと考えてよいと思います。

多少の入れ替わりはあったとしても、組合員の中には1回目の経験者は少なからずいるでしょうし、中古でマンションを購入する人は、戸建て→マンションより、マンション→マンションに移り住む人が多いです。

管理組合自体も第1回目の際のノウハウを持っており、当時の反省点や踏襲したい点を議案書や議事録等で省みることで、スムーズな検討を進めることが出来ると思います

併せて、大規模修繕に対する組合員の理解度も高まっていることが期待できます。

これにより建設的な議論ができれば、初回と比較し、迂回の少ないルートでゴールに辿り着くことが出来るはずです。

第2回目の大規模修繕工事の課題、問題点

第2回目の大規模修繕で課題や問題点として挙げられるのは、工事項目や金額が増加傾向にあるという点です。

2回目の大規模修繕では工事箇所はどうしても増える

マンションの寿命はコンクリートの耐用年数を考慮すると、個体差はあるものの、概ね60年程といわれます。

前述の通り、大規模修繕工事の周期は12~15年に一度と考えると2回目の大規模修繕工事は折り返し地点といえます。そう考えると第1回目と比較し、先送りに出来る、削除できそうな項目は自ずと少なってきます。

それどころか、現地調査の結果、経年劣化によって想定以上に修繕が必要な箇所が散見される可能性もあります。

竣工後20年以上が経過すると、使用状況、環境から劣化進行の差が如実に現れるのです。

気にしておくべき修繕積立金の残額

新築マンションを分譲する際、ディベロッパーでの修繕積立金の設定のラインは「第1回大規模修繕工事分まで」であることが多いです。

ディベロッパーとしては、マンション販売価格を必要以上に高価に見えないよう、修繕積立金は出来るだけ少なく見積もることが多いため、建物の維持管理上、すぐに枯渇することの無いギリギリのラインを設定すると「第1回大規模修繕工事分まで」となるのです。

このため、この工事を越えた後、2回目の大規模修繕工事のために修繕積立金を充分に用意できるかどうかは管理組合次第となる。

加えて、前述したとおり工事金額も想定より嵩んでしまう可能性もあることから、財布の中身を早い段階から詳細に把握しておく必要はあります。

第2回目の大規模修繕工事で知っておきたいこと

2回目の大規模修繕で知っておくべきこととして、この第2回大規模修繕工事のタイミングでは、共用部分のアップデート、部分的なリノベーションを、つまりグレードアップ工事を検討する場面に適しているということです。

グレードアップ工事で資産価値を挙げる

最近ではバリアフリー化やユニバーサルデザイン化が具体例として挙げることができます。

竣工から20年が経過したということは、住民達も20歳年をとっているということである。高齢者人口も増加しているでしょう。

障害の少ない建物作りも一般的になってきているのもここ最近であるため、未だ高齢者には厳しい建物作りのマンションも少なくは無いはずです。

日本全体に高齢化の波が押し寄せている状況を考慮すると、このようなてこ入れは時代のニーズに即した理想的なアップデートといえるのではないでしょうか?

併せて、こういった動きはマンション全体の資産価値向上にも繋がります。

本来建物は経年に併せて価値も低下していくものであり、これをいかに食い止めるかは管理組合の手腕が問われます。

マンション管理状況も大切な資産価値

マンションの資産価値は売却時の価格によって計られますが、この場面において、仲介会社の見る目線としては「管理が行き届いているかどうか」である。

つまり、居住者のために生活し易い環境を整えられているかどうかによるものといえます。

こう考えると、日常の維持管理だけでなく、きちんとお金をかけて、より住み易い建物に修繕工事をしっかりとしているマンションは、その成果物が高く評価されるのです。さらに管理組合の「生活をよりよくしよう」という能動的な活動そのものも高く評価されるでしょう。

組合員がマンションのために一生懸命活動しているということは、建物が健全に維持管理されているということとイコールなのです。

つまりは、マンションのグレードアップ工事を検討をすることは、マンションの資産価値の維持向上に強く結びつけることができる重要な項目なのです。

そしてこれを遂行するには、第2回大規模修繕工事のタイミングが最も適しているといえます。

それぞれの大規模修繕についてのまとめ

第1回目、2回目の大規模修繕工事に関する特徴、課題や問題点、留意点をご紹介しました。

大規模修繕は多額の費用がかかり、修繕積立金の残高や工事費用に頭を悩ます場面かもしれません。

しかり、その大規模修繕によって、マンションでの生活がより暮らしやすくなり、組合活動も活発となり、併せて売却時の価値も高められる場面でもあるといえます。

ポジティブな相乗効果の高いベクトルに進むことができるか否かはその時の理事の方、修繕委員の方に掛かっていると言ってもよいと思います。

誰かに任せっきりにせず、皆で帆を立て力を合わせて漕ぎ出せばきっと前には進み、自然と応援の声も増え、価値ある大規模修繕が実現できるはずです。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ