知識編

マンションの修繕費、管理会社からの見積もりが高いと思ったら、、、

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普段暮らしている中ではあまり意識することが少ないかもしれませんが、マンションは年数と共に必ず劣化します。そのため、劣化した箇所に対し、管理会社のアドバイスをもとに適宜小規模な修繕工事を行っています。

マンションは毎年毎年小さな修繕工事をしているのです。マンションの修繕工事は大規模修繕だけではありません。

ある程度金額が大きければ総会で審議し、比較的規模が小さいものであれば理事会で審議して工事を決定していきます。

そして年1度行われるの通常総会の会計報告にて、どのような工事に対して、いくら支払ったのかの報告書が提出されます。

問題は、この修繕工事費が著しく高いケースがある。もしくは必要ない工事をさせられている可能性があることです。

修繕費が高くなる理由

ではなぜ修繕工事費が高くなるのでしょうか?

マンションの修繕は管理会社によって提案され、そして管理会社が見積もりを取得します。大規模修繕であれば扱う金額が大きいため、修繕委員を立ち上げたり、理事会内で施工会社を探すこともするでしょう。しかし、それ以外の工事やちょっとしたメンテナンスについては「任せきり」が現実ではないでしょうか?

管理会社も企業であり、利益を追求する法人です。そのため、管理会社が間に入るということは中間マージン(手数料)がどうしても上乗せされた金額で見積もりが作られます。

この中間マージンによって修繕工事費が高くなるのです。

管理会社の見積りだけでは不十分な理由

「管理会社に見積もりを持ってきてもらったが、この見積もりが高いので管理会社に相見積もりをとらせてる」

このような対応をとっている理事会も多いのではないでしょうか?

では、この相見積もりは効果はあるのか?と言われれば「ない」とは言えません。管理会社も組合の期待に応えようとするでしょうし、一回目の見積もりよりも高い金額を出すわけにいきません。

けれど、「修繕費が高くなる理由」でお伝えした通り、管理会社が施工会社を探すコストを負担する分、『少なくはない』手数料が乗ります。

また結局は管理会社を通じて発注していることになるため、『出来レース』になっていることも珍しくはありません。

本当に必要な修繕工事なのか?

ここまでは「修繕工事費が高い」ケースをご紹介しましたが、必要のない修繕工事を提案されているケースもあります。

不必要な箇所に対して工事を行なっていれば工事費は上がります。

緊急の屋上防水工事

ある組合様では管理会社から建物点検の後に、緊急で屋上防水の修繕工事を提案されました。しかし、見積もりが高いために他の施工業者に現地調査をしてもらったところ、緊急性は低いと判断され、数年後に控えている大規模と合わせて行うことになりました。

まとめて行えば費用は圧縮できますが、2回に分けるとその分コストがかかります。

鉄部塗装の提案

また別の管理組合様では管理会社から鉄部塗装の提案をされたことがあります。提案書には写真付きで鉄部塗装をすべき箇所の一覧が載っていました。

後日、複数の理事が箇所を確認しましたが、コストを掛けて行うほど錆があるように見えませんでした。加えてその箇所は、マンションのすこし入り込んだ箇所であり、急いでお金を掛けて対応するような箇所でありませんでした。

こちらは理事の知人のペンキ職人の方に調査をお願いした結果、必要ないとのアドバイスを受け、結局工事は見送ることになりました。

これらの工事事例は一例にすぎない

これは一例に過ぎませんが、このように本来は必要ない修繕工事の提案を受けている可能性はあります。工事ありきで進んでしまうと、やらなくても良い工事までやることになります。

高いから安心ではなく、高いのは不必要な工事をしているから、という可能性もあります。また必要以上に高価な材料を使っている可能性もあります。

「高ければ安心、安いから杜撰」ではないのです。

修繕費を下げるために理事会・管理組合がすべきことは?

ここまでは「修繕工事が高い理由」「管理会社の見積もりだけでは不十分」であることをご紹介しました。

では、自分たちのお金である修繕積立金を無駄にせず、コストを抑えるにはどうすればいいでしょうか?

答えは簡単で理事会、管理組合で修繕工事をしてくれる業者、施工会社を探せばいいのです。

すべの任せきりにしてしまえばやはりコストは上がります。手間を惜しまず、自分たちでもその修繕工事に関わる業者を探すことです。

屋上防水、給水ポンプ、鉄部塗装、受水槽更新、なんでも構いません。それらの設備に対して対応ができる業者を探し、自分たちでも声を掛けることがコスト削減につながります。

  • 理事会が施工会社を探せば、管理会社が負担しない分コストが下がる
  • 理事会が行わなければ、管理会社が負担する分コストが上がる

ということなのです。

修繕費を削減するために

修繕工事費を削減するには自分たちで業者を探せば、コストは適正化され安くなります。

ただ、問題は「誰が業者を探すのか」ということです。普段仕事をしていてなかなか対応する時間がない、端的な言い方をしてしまうと面倒くさい、だから管理会社に任せているというのが現状ではないでしょうか?

またどんな工事会社を選んでいいかわかならい、という問題もあります。理事会で探すのは難しいのが現実なのです。

もし、修繕費が高いと思ったら

当社では、修繕費の削減、適正化のために、施工業者を紹介するサービスをしています。

当社のサービスの特徴としては、施工会社からの広告費だけで成り立っているサービスのため、中間マージンは一切発生しません。

それが修繕費の削減や適正化を実現できる理由です。

サービス運営している中で、修繕工事費が不透明・高いという相談を管理組合様からよく頂きます。また私が暮らしているマンションの理事の方からも「見積もりが高いと思うけど、どうだろうか?」という相談を頂きます。

任せきりにすれば、どうしても高くなります。しかし、理事、修繕委員が動く事ができれば、修繕工事費は適正化され、必ず修繕費は削減できます。

もし、修繕工事の透明性や価格で悩んでいる事があればぜひ当社までこ相談ください。必ず力になれることがあるはずです。

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