知識編

マンションの大規模修繕に必要な費用の目安と相場

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建物は竣工した時点から劣化が始まります。それはどの建物であっても避けらないことです。

お住まいのマンションを劣化から守り、快適な住環境を維持するために行う工事を『大規模修繕工事』と呼びます。

大規模修繕工事は、定期的に建物診断の実施を行い、診断結果に基づいて作成された修繕計画に基づき行われます。

大規模修繕工事は外壁の修繕や屋上防水の修繕等を中心に2~3ヶ月(50戸以上のマンションだと3~4ヶ月かかる場合もあります)の時間をかけて行われます。

分譲マンションの寿命は50年~60年と言われる中、大規模修繕工事は、「元の状態に戻す」だけでなく、「建物の資産価値向上」のための工事でもあります。

では、大規模修繕の工事費用はどのくらい掛かるのでしょうか?そして費用が足りない場合にはどのような対応をすべきでしょうか?

大規模修繕の費用の目安と相場、そして足りない場合にすべきことをご紹介していきます。

大規模修繕工事の費用の目安について

大規模修繕工事の費用の目安でよく言われるのは戸あたり100万ですが、概ね『75万円~125万円』と幅をもたせて考えておくといいでしょう。なお100万のこの範囲の中央値です。

仮に40戸で8階建であれば、3,000万円~5,000万円の費用が大規模修繕の工事費の目安ということになります。

もちろん、どのような工事内容によって金額は変わりますが、大規模修繕にはこのくらいの金額が必要である、と捉えておくとよいでしょう。

大規模修繕工事の費用の相場について

目安と相場の意味合いはほぼ同じかも知れませんが、東京都市整備整備局の統計調査にて「大規模修繕工事費総額」「戸数別×戸あたり大規模修繕工事費用」が報告されています。(※以下のグラフは東京都市整備整備局の統計調査より)

「大規模修繕工事費総額」

このデータからは、大規模修繕でどのくらいの費用が掛かったのかしかわかりません。

そのためマンションの規模に当てはめて考えることができませんが、大規模修繕の工事費用は79.2%のマンションで1000万を超えています。44.2%のマンションで3000万を超えています。

どのような工事が大規模修繕かが定義されているわけではないため詳細は分かりませんが、1000万以下の工事であったマンションは、戸数も小さく工事を限定したのだと推測されます。

「戸数別×戸あたり大規模修繕工事費用」

こちらのデータからは、マンションの規模に応じて戸あたりいくら掛かったのか統計です。

この統計と見てみると、どの規模のマンションにおいても、戸あたりの工事費は30万以上から120万未満に6割のマンションは収まっています。

1回の大規模修繕で200万以上掛かっているという回答もあれば、戸あたり30万未満の工事費で大規模修繕を行っているという回答もあります。

総工事費という観点では、仮に大規模修繕の戸あたり工事費が60万だった場合、20戸マンションであれば、1,200万円、200戸のマンションであれば12,000万となり、工事費にはかなり開きがあります。

前述の統計データ同様、この調査では「大規模修繕」の定義がされているわけではありませんし、各マンションでの工事内容はバラバラです。

そのため、これらの統計データからわかるのは他のマンションでの大規模修繕工事費の結果であり、自分たちのマンションにとっていくらが適正なのかが分かる内容でありませんのでご注意ください。

これは1つの参考資料として、大規模修繕をする際は自分たちのマンションにあった工事をしていくことが重要です。

大規模修繕の費用算出のために

では自分たちのマンションにあった大規模修繕工事をするためにすべきことについて説明していきます。

まずは建物診断を行う

建物診断は管理会社に業者選定を任せるのではなく、ぜひ理事会・修繕委員会を中心に業者選定を行ってください。大変な面もあるかも知れませんが、工事費の適正化には重要なことです。

診断方法としては、

  • サーモグラフィーを使用した外壁の劣化診断
  • ファイバースコープによる給排水管の劣化状況把握
  • 棒を使用しての外壁タイル劣化診断、等

このような形で機械とアナログ(目視作業を含む)を合わせて行っていきます。

建物診断結果の評価方法

診断結果の出し方としては、5段階による評価をします。

例えばA・B・C・D・Eで、

A:状態良好(5何以上は修繕の必要なし)
B:状態良好であるが、5年以内での改修の必要あり
C:経年どうり劣化している、3年以内で改修の必要あり
D:やや劣化している、1~2年以内に改修する必要あり
E:劣化している、今すぐ改修する必要あり

という評価の仕方で結果を出して貰えば、長期修繕計画を立てやすくなるでしょう。

次に診断結果をもとに長期修繕計画を立て、いよいよ大規模修繕工事の計画を立てていきます。

通常は、D・E判定を中心に工事内容を決めていくことになると思いますが、予算的に余裕がある場合、今後を見据えてB・C判定の箇所も織り交ぜて工事内容を決めると良いでしょう。

大規模修繕工事の費用が足りない場合の対応

大規模修繕工事の費用に対して、十分な修繕積立金があるとは限りません。多くのマンションは足りないことの方が多いのが実情です。

費用が足りない場合の主な選択肢は以下の5つです。

1.大規模修繕の工事時期を遅らせる
2.大規模修繕の工事内容を見直す
3.一時金を徴収する
4.銀行から借り入れを行う
5.中間マージン、リベート・バックマージンを削減する

参考:大規模修繕の工事費用が足りない場合に検討すべき5つのこと

大規模修繕の工事時期、内容の見直しについて

大規模修繕は12年サイクルで絶対行わなければいけない、というものではありません。極端な話、評価結果が全てC以上であれば、工事は遅らせても問題はありません。

工事の内容の見直しはそのままの通りですね。改修工事だけにして、グレードアップは次期へ見送る等の判断です。

一時金、借り入れについて

3と4の方法は資金を工面する方法です。

大規模修繕はやらざるを得ない、けれどもお金が足りない、そんな場合には必要な対応です。

なお、マンションの劣化を放ったままにしておくと、結果としてその先の大規模修繕工事費がさらに上がる可能性もあります。

やらざるを得ない工事に関しては、何とかして資金を工面する必要があります。

中間マージン、リベート・バックマージンの削減について

この中間マージン、バックマージンを削減する事が、修繕工事費が足りない場合の効果的な手段なのですが、残念ながら取り組まれる管理組合は多くはありません。

大規模修繕で多いのは、理事は1年交代であり管理会社が主導している、大規模修繕のコンサルを雇ったからも大丈夫、という形で任せきりにしていることです。

管理会社主導であれば、施工会社からの見積もりに中間マージンが上乗せされています。大規模修繕のコンサルであれば、特定の業者と組んでその業者を紹介、その施工会社からリベート(報酬)を受け取っていることもあります。

以外と知られていませんが、コンサルのリベート・バックマージンは国交相からも注意喚起されていますので、注意してください。

公募であったとして、特定の業者しかクリアできないような条件になっていることも多いですので、こういったものをなくすには組合として施工会社を探すことが必要です。

大規模修繕工事の費用について

大規模修繕の費用の目安と相場、工事費(見積もり)算出の手順、そして工事費が足りない場合にすべきことについてご紹介してきました。

大規模修繕工事でどのくらいの費用が掛かるかは、工事内容で変わってきますし、どの施工会社に任せるかでも変わります。

1つ言えるのはマンションは自分たちにとった大切な「資産」であるということ。良い業者と巡りあって大規模修繕を成功させてください。

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必ず削減できる!

大規模修繕の工事費は施工会社の選び方1つで大きく変わります。

修繕サポートの施工会社紹介サービスでは、大規模修繕で公平な競争の実現と工事費用を削減するために、第三者として中立の立場から施工会社を紹介します。

・技術力のある施工会社を紹介してほしい
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などマンションの修繕工事に関するどんな事でも構いませんので遠慮なく相談ください。

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