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大規模修繕工事で修繕積立金が足りない!そのとき理事・修繕委員がとるべき対策

大規模修繕工事で修繕積立金が足りない

「大規模修繕工事」、分譲マンションに住んだことのある人ならだれでも、一度は耳に触れたことはあることばではないでしょうか?

竣工後10~15年が経過した頃に行う、外壁や鉄部部分の修繕や再塗装等といったマンション全体の一斉リニューアル工事のことです。

足場を掛け、黒いシートで覆われたマンションがその現場だといえば見たことがある人は多いと思います。

どのマンションでも必ず通らなければならない道であり、併せて最も時間と労力と金銭のかかるのだ大規模修繕です。

この工事の検討時期に当たった理事会は他の年度の理事会と比較し、より濃度の高い活動をする必要があります。

そしてその活動の中で最も注視しなければ財布の中身、つまり修繕積立金の残額です。管理組合は組合員より毎月修繕積立金を徴収し、マンションの修繕工事のために貯蓄をしています。

当然、大規模修繕工事の際にもここから支出することとなるため、この貯蓄が足りなければ工事をする事が出来ません。

修繕工事もままならず経年劣化に負けたマンションは資産価値下落の一途を辿ってしまう事は驚くに値しないでしょう。

そんな事態となることが是が非でも避けたいところですが、もし、あなたが理事会メンバーで大規模修繕工事を検討する際に、その大事な修繕積立金が足りないことに気付いたらどうすべきか?

今回は大規模修繕工事で修繕積立金が足りない時にすべきことをご紹介します。

修繕積立金がどれだけ足りないかを把握する

「不要な工事をしてしまったのか・・・。」「元々の修繕積立金が安すぎたのでは・・・。」「途中で少しでも値上げしておけば・・・。」等々。

原因や反省点はあるかもしれないが、それらは今後の改善点として備忘録に書き込む事にしておいて、まずは計画されている大規模修繕工事の予算額に対し、修繕積立金がどれほど足りないかを把握するところから始めましょう。

凡そ10年を過ぎた頃から、管理会社より大規模修繕工事に関する提案が始まるはずです。まずはその管理会社より見積書を取得し、実際の工事仕様と見積金額を確認しましょう。

管理会社も独占状態で受注することが理想のため、金額も強気で出してくることが予想されます。

その仕様と金額を工事にかかる上限として設定した上で、現在の修繕積立金の残額と照らし合わせ、最大でどれだけ足りないかを把握しましょう。

次にこの修繕積立金の不足分を踏まえ、理事会や修繕委員としてとるべき対策例を段階順にご紹介します。

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修繕積立金が足りないときに理事会や修繕委員としてとるべき対策

対策例1:見積書提出会社への減額交渉

まずは初めに取得した見積書の提出者へ単刀直入に減額を要望してみることです。マンション管理業界において大規模修繕工事は、工事金額も大きく工事実績としても映えるため、是が非でも受注したい案件です。

他社に参入されコンペ等の労力がかかるくらいなら、利幅を下げてでも受注した方がよいと考える会社は多いのです。

管理組合側としても余計な労力や時間を要さないため、ここは修繕積立金の残額を正直に伝え、「これだけ減額してくれれば御社に依頼する。」といった明瞭な意思を伝えれば、いい方向に進むこともあります。

それでも難しい場合は「他社の合見積もり取得に動いている」「コンサルタント会社に相談している」等、他社への切り替えをちらつかすことも一つの手です。

言葉は悪いかも知れませんが、「言うだけなら無料」です。

対策例2:合見積をとる

修繕積立金が足りないという場合、必ず他社からの合見積を取りましょう。理想は計5社より取得、ですが3社は机上に並べたいところです。

前述のとおり、独占状態では強気の値段になりがちであるのであれば、価格競争を促す事で金額は大きく削減することができます。

居住するマンションの周辺地域で施工実績のある業者に目星をつけ、最初にもらった見積書をベースに作成依頼をすれば、理事・修繕委員主体で大規模修繕の合見積書の取得は可能です。

その中で適正価格で信頼出来そうな業者を選定すればよいのです。ただし、注意すべきは「工事の仕様は統一」することです。これは管理会社からの見積りを利用すればよいでしょう。

その上で各施工会社からの提案見積りを取得します。施工会社によって提案内容は異なるのは当たり前な話ですので、管理会社の見積りをベースとなる仕様として、それを基準に金額の判断をされると良いでしょう。

対策例3:コンサルタント会社に依頼する

合見積書を取得しても思ったほどの圧縮ができなかった場合、その道のプロに依頼することも出来ます。

大規模修繕にはコンサルタント会社が存在し、契約内容にもよりますが、工事仕様の選定や工事業者の公募、コンペのセッティング、見積書の精査を依頼すること出来ます。

コンサルタントの立場としては、クライアント(管理組合)の満足度が報酬に繋がるため、減額が要望とあれば積極的に進めてくれるでしょう。業界人のため、合見積の相手先の間口も広く、素人では辿り着きづらい安価で良質な施工会社も紹介してくれる可能性もありますし、工事仕様についても、修繕積立金の残額に応じてスペックを下げた内容を考えてくれる。

但し、その分コンサルタント業務費も発生する。そのため、この費用を払ってでもお釣りが来るほどの減額が約束できるような優良なコンサルタント会社を選定し契約することが最重要ですが、最近では裏で業者と予め結託し、口車に乗せられたまま特に安くも無いその業者に誘導させられ、管理組合にとって何の旨味もなく終了させてしまう悪徳コンサルタントの横行が問題となっています。

これは大規模修繕を管轄する国土交通省からも注意喚起がされている事実です。住民達の大事な修繕積立金がそのような悪徳コンサルの食い扶持とならない用に気をつけないといけません。

リンク:http://www.mansion.mlcgi.com/download/reno_c_kokudo.pdf

対策例4:工事実施時期を後ろ倒しにする

それでも修繕積立金が足りない場合は工事時期を遅らせる方法もあります。
修繕積立金は全戸より毎月徴収しているため、1年間でまとまった金額になるはずです。数年待てば、修繕金の状況は大きく変わってくる可能性があります。

勿論、工事の延期は住環境の劣化の懸念にも繋がります。例えば、防水工事を延期し漏水してしまえば、本末転倒です。

けれど、定期的な点検と定期修繕が行われていれば数年程度の延期でも影響の少ないマンションは思いのほか多いです。
それさえ担保できれば、工事時期を一旦後ろに設定し、その間を貯金期間と充てる事も得策です。

但し、時間が経つ=劣化の範囲が広がると考えられますので、後期を遅らせたことによって修繕工事費用が膨らむ可能性もあります。

大規模修繕における一時金を徴収について

区分所有者から不足分を分割し一時金として徴収する案もあります。しかしこれはお勧めしません。まず反対意見が多いです。マンション規模にもよりますが、数十万円単位で各戸に請求することとなります。

そのような纏まったお金を払うことの抵抗感は強く、理事会が住民達から糾弾されてしまうこともありえます。

もし、仮に合意形成が取れたとしても、本当に全員がその一時金を払ってくれるか確証はどこにもありません。日常的な滞納者がいた場合は当然に一時金も払えないでしょうし、一時金支払の合意形成自体を反対し続ける人もいるかもしれません。

1人でも払えないと工事自体が頓挫する可能性もあることから、全員の徴収に一抹の不安でもある場合、一時金徴収という判断はやめたほうがよいです。

まとめ

修繕積立金が足りなくとも管理組合として動けることはまだまだあるため、諦めずに皆で協力して活動してみて下さい。竣工年数が経てば経つほど、管理状態は資産価値に直結します。

マンション管理を管理会社任せばかり、人任せばかりにせず、ぜひ自分事として捉えて頂くことが大切です。

自分たちの資産であるマンションは大切に維持していきたいものです。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ