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施工前、施行中、施工後に分けて考える!大規模修繕のチェックポイント

大規模修繕

大規模修繕は、マンションを維持管理していくうえで最も重要な工事です。

そのマンションの規模や形状、工事仕様などによっても大きく変動しますが、1住戸当たり概ね100万円が相場とも言われています。

12~15年周期で実施されることが多く、12年間で換算すると月額約7, 000円になります。毎月支払っている修繕積立金と比べていただくと大規模修繕がどれだけ大きなウェイトを占めている重要な工事であるかが分かります。

この一大イベントとも言える大規模修繕。

施工会社や監理会社にどの会社を選ぶかはもちろん重要ですが、管理組合側でも注意すべきポイントがいくつもあります。

今回は、大規模修繕の施工前・施工中・施工後に分別して、各々の注意するべきポイントを解説します。

施工前

大規模修繕の特徴の1つとして工事期間の長さが挙げられます。

小規模マンションでも3~4ヶ月間、大規模マンションならば1年間を超えるケースもあります。これほどの期間に及ぶ大規模修繕ですので、居住者や周辺住民から工事に対する理解を事前に得ておくことが工事をスムーズに進めるポイントです。

居住者に対しては資料の配布と工事説明会

大規模修繕工事では足場を架設するので、多くの居住者がセキュリティに対する不安を抱くでしょう。

足場入口の防犯センサーや住戸窓の追加錠の配布など施工会社側で様々な対策を講じてくれているはずです。それをしっかりと伝える場を設けるようにしましょう。

また、バルコニーの前の足場を作業員が通過したり、バルコニー内に立ち入って塗装作業を行う工程もあります。

バルコニー内の私物の整理など居住者の協力を求める内容もありますので、どのような工事があるのか、いつまでにバルコニー内を整理する必要があるのかなど「何をいつまでに」をポイントに居住者にしっかりと説明を行いましょう。

居住者の費用負担について

そして、居住者への説明の中で一番重要なポイントは、居住者負担の費用が発生するケースの説明です。

例えば、バルコニー内の床面防水を施工する際、エアコンの床置室外機を一時的に移動させる必要があります。

ドレンホースに余裕が無い場合には、脱着作業が必要となり、多くの場合、その費用は該当する居住者の負担になります。

特に費用負担が発生するケースは事前説明が無いとトラブルにつながる恐れがありますので、施工会社任せにせず、同じ住民という立場から説明に抜けが無いか確認しましょう。

近隣挨拶には出来るだけ同行する

施工前に施工会社は近隣の住宅などへ挨拶回りを行います。

施工会社のみで済むものでもありますが、施主として管理組合役員も出来る限り同行した方が近隣住民からの印象は良いでしょう。

前述の通り、大規模修繕は長期に渡るので近隣住民とトラブルになる事例もあります。事前にどれほど良い印象を与えるか、工事に理解を得ているかがトラブルの未然防止につながります。

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施工中 

理事会は居住者と施工会社のパイプ役を

大規模修繕は、大きな音や臭いが発生し多数の作業員が出入りする工事ですので、居住者にとってはストレスがかかる工事です。

実際に工事が始まると足場仮設、塗装、防水、タイル施工など作業が多種にわたるため、多くの作業員が毎日のようにマンションに出入りします。

これらの作業員に対して指示を行い、工事工程などを監理する立場である現場代理人がいますが、全ての作業員に目を光らせることは正直できません。

隠れて喫煙をする作業員や指示の声が大き過ぎる作業員など住民の立場からすると少し注意をしてほしいという作業員も出入りする場合があります。また、居住者が想定している以上の音や臭いが発生する工程があるかもしれません。

管理組合は同じ居住者という立場から困りごとを聞いて、施工会社側への橋渡しをする役割を担うようにしましょう。

「足場解体前検査」は入念にチェック

大規模修繕では足場を架けて日頃は手が届かない外壁などを補修することが最大のミッションです。

この足場架設には多額の費用を要するので、足場解体後に補修のお願いをしても施工会社からなかなか良い回答が得られない場合があります。

足場解体前の最終検査では、「あれを伝えておけば良かった」とならないように細かい指摘もしっかりとその場で施工会社に伝えるように心がけましょう。

施工後 

施工前の段階から慣れない工事の検討を繰り返し、満を持して大規模修繕の施工が始まります。

数ヶ月に及ぶ工事が順調に終わった頃には管理組合の役員は達成感や安堵の気持ちで一杯になっているでしょう。

しかし、大規模修繕の完工はいったんの仕切りにはなりますが、マンションの維持管理という視点では大規模修繕完工後の対応にも重要なポイントがあります。

保証期間を組合員へ周知する

大規模修繕には施工部位に応じて保証が付帯します。

屋上防水は10年の漏水保証、塗装面は2年などが一般的です。保証期間が経過した後に不具合を指摘したとしても、施工会社は補修する義務を負いません。

例えば、303号室のバルコニー内で大規模修繕が完工した1年後から塗装の剥がれが生じていたとしても、該当住戸の居住者が3年後にそれを管理組合に伝えてきた場合には、施工会社は対応しない場合もあるということです。

専用使用権のあるバルコニー内などの不具合はその居住者でなければ見つけることは難しいでしょう。

施工後の保証があること、保証には部位ごとに期限が設けられていることを居住者へしっかりと伝え、不具合と思われる事象を見つけた際には、管理組合へ速やかに届け出ていただくように全居住者へ周知をしておきましょう。

大規模修繕においてもっとも大切なこと

施主という立場での近隣挨拶や居住者の目線を考えた施行中の対応など、居住者から組成される管理組合という組織だからこそできる効果的な行動がいくつもあります。

大規模修繕では、通常の管理会社の他、施工会社・監理会社という専門会社が動きますが、これらの会社に全てを任せたからといって良い工事になるとは限りません。

マンションに住むのはご自身です。管理会社に任せきりにするのではなく、自分たちが住むマンションの一大イベントである大規模修繕を主体的に捉えて考えていくことが大規模修繕を成功に導くポイントです。

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