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小規模マンションの大規模修繕!効果的かつ効率的なやり方

小規模マンションには、コミュニティが小さくて多くの居住者と親しみやすいというメリットがあります。また、各戸の持分割合が大きくなるので、総会等で少数意見が反映されやすい環境とも言えます。

一方で、小規模マンションには、設備修繕や大規模修繕の各戸負担が大きくなってしまうというデメリットがあります。足場架設費用500万円を25戸で割れば1戸当たり20万円ですが、3,000万円を300戸で割れば1戸10万円です。

このようにスケールメリットを得られにくい小規模マンションでは、大規模修繕の費用負担を減らすために様々な工夫を凝らしていく必要があります。

今回は小規模マンションが大規模修繕を実施する場合に効率的に実施する方法を解説します。

小規模マンションの一番の敵は「諸経費」

小規模マンションの効率性を低下させる一番の要素は各種経費です。

塗料や防水材料などはマンションの規模によって必要量が変わってくるので、小規模マンションならば必要量も少数で済み、大規模マンションならば大量に必要です。そのため、スケールメリットの差はあるものの、大きな差にはなりません。

スケールメリットの差が一番現れやすいのは工事に伴う諸経費です。例えとして、現場事務所を考えてみましょう。

現場事務所として近くのアパートを家賃7万円で借りたとします。現場事務所を借りるには、仲介手数料や礼金が発生します。これが固定費として負担になってきます。

小規模マンションの場合

仲介手数料7万円+礼金7万円+家賃4ヶ月28万円=42万円
42万円÷20戸=21,000円(各戸負担額)

大規模マンションの場合

仲介手数料7万円+礼金7万円+家賃8ヶ月56万円=70万円
70万円÷100戸=7,000円(各戸負担額)

固定費は小規模マンションほど負担が大きい

このように固定費としてかかる費用は小規模マンションの負担を増加させる要因となってしまいます。

現場事務所は、敷地内の空きスペースに設置できれば仲介手数料や礼金という固定費を減らすことができます。

大規模修繕にかかるこのような固定費をどのようにしたら減らしていくことができるのか、大規模修繕を実施する業者と細かなところまで突き詰めていけば、費用面の効率を高めていくことができます。

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大規模修繕の推奨サイクルは一般的には12年

小規模マンションでは、諸経費の割合が大きく、効率性を下げる要因になっているということは前項にご認識いただけたと思います。

どんなに効率性の改善を試みたとしてもスケールメリットが得られる大規模マンションよりは経費の割合が大きくなってしまいます。

そのため、小規模マンションでは、諸経費が発生する回数を抑えるためにも耐用年数が長く長期保証を得られる材料や工法を選ぶことをおすすめします。

材料はできるだけ耐用年数が長い製品を選びましょう

高品質の材料を使うことによって、このサイクルを15年に延ばした場合、60年間で1回分の大規模修繕の費用が削減できることになります。

1回3,000万円規模の場合、12年周期ならば5回で1億5,000万円です。一方、材料の質を上げて1回3,500万円規模に変更し15年周期にできたならば4回で1億4,000万円、約1,000万円を削減できたこることになります。

1回の大規模修繕にかかる工事費用のみに着目せずに、長い目で考えたときにメリットが得られるように考えることをおすすめします。

足場が必要な箇所は大規模修繕で入念に

大規模修繕の主な工事として、屋上防水と外壁補修が挙げられますが、特に重要な工事は外壁補修です。

外壁補修は、材料や作業費の他にかかる経費が最も大きい工事の1つであり、その理由は足場が必要になるからです。

例えば脚立で手が届く1~2階程度であれば、大規模修繕後に補修が必要になった場合でも、作業員が来て材料があれば対応を進めることができます。

ですが、3階以上になってくると、脚立では届かなくなってくるので、何かしらの方法で足場を作る必要があります。

大規模修繕のように足場を架設しない方法として屋上からブランコを垂らすという方法もありますが、どのような方法でもそれに伴う経費がかかってしまいます。

足場の無い場所は次回の大規模修繕まで手を入れる必要が無いように、入念に修繕を行うようにしましょう。

また、長期修繕計画などで大規模修繕と近い時期に足場が必要な工事が予定されているのならば、まとめて実施した方が足場代の節約になります。

大規模修繕という枠に囚われずに近い時期の工事計画も合わせてチェックしておくようにしましょう。

マンションの規模相応の施工会社を選定する

エントランスのタイルが数枚欠けた場合の修繕をスーパーゼネコンに発注するのは、バランスが合っていないというのはお分かりいただけると思います。

マンションの大規模修繕も同様であり、マンションの規模に合わせた修繕業者を選ぶことが効率性を高めるポイントです。

スーパーゼネコンは、トンネルや大きな建築物の建設など、様々な業者が出入りする大工事のとりまとめをすることに長けており、小修繕などを実施する実働部隊ではありません。

規模の合わない施工会社にメリットはない

マンションの大規模修繕工事においても、数百戸数千戸という大規模マンションならば、工事期間が長期化して工程が複雑化しますので、スーパーゼネコンのような大きな会社に依頼するメリットはでてきます。

しかし小規模マンションの場合は、特殊な工事が無ければ、メリットはありません。

スーパーゼネコンに依頼してもそこから中規模の会社へ再発注されるため、その分の経費が無駄になってしまいます。

小回りが利いて大規模修繕を得意とする小中規模の会社は複数ありますので、小規模マンションの大規模修繕はマンション規模に合った施工会社を選定するようにしましょう。

まとめ

小規模マンションはスケールメリットを得られにくい反面、居住者のコミュニティが小さく、総会などでも意見集約がしやすいというメリットがあります。

大規模マンションならば意見交換会や説明会を開くにも場所の確保など相応の準備が求められますが、小規模マンションならばエントランスで必要に応じて集まることもできます。

住民間の意見交換をしやすいというメリットをできるだけ活かしながら、大規模修繕にかかる経費や長期的な展望を気軽に話し合える環境を作ることが小規模マンションで大規模修繕を上手に実施するポイントです。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ