施工編

大規模修繕の主要な工事とポイント

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大規模修繕中のマンション

街中を歩いているとマンションの外壁に足場を組み、幌を張ったような状態になっていることを見かけると思います。あれが大規模修繕工事です。

多くのマンションでは、大規模修繕の工事周期は10年~15年に1回程度になっています。鉄筋コンクリートで造られたマンションは木造の一軒家に比べて耐久性に優れていますが、メンテナンスフリーではありません。

適切な時期に適切な維持修繕を施していくことで数十年という長い年月を安心して居住できるようになります。

今回はマンションの大規模修繕工事について、工事の対象部位毎に注意点などをまとめました。

外壁補修工事のポイント

大規模修繕工事の最大の目的は「足場が無ければ、確認が出来ない箇所を修繕すること」です。共用廊下の床材などは、いつでも貼替工事が実施できますが、外壁のタイルなどは足場が無ければ、劣化状況を確認することが出来ません。

マンションの躯体のコンクリートは、完成後も少しずつ収縮します。外壁タイルの接着が弱くなってくると、タイルが浮き始め、落下する懸念があります。落下したタイルが万一通行人に当たってしまうと大けがをしてしまいます。

また、タイルは躯体部分を風雨から守る役割があります。タイル面にひび割れがありますと、隙間から雨水が躯体に侵入し、鉄筋の初錆につながります。

外壁の補修は、大規模修繕工事のタイミングを逃すと次の大規模修繕工事を待つか、間で実施するにしても足場仮設の費用が別途かかります。大規模修繕工事を実施する最大の目的でもありますので、万全を期す方向性で補修を考えた方が良い部位です。

屋上防水工事のポイント

屋上防水は、大規模修繕工事の中でも重要な部位のひとつです。屋上の防水層に亀裂や破断が発生すると防水層の裏側に浸水し、最悪の場合は、住戸内で漏水事故が発生いたします。

足場が無くてもできる部位ではありますが、施工範囲が広く、専門性が高いことから、工事経費をまとめる観点から出来るだけ大規模修繕工事と同時に実施することが望ましいでしょう。

屋上防水は施工後10年間の漏水保証を付帯することが一般的ですが、昨今は、材料や工事方法の進歩から、15年や20年の保証を付帯する工事業者もいます。保証期間によっては、屋上防水工事の周期を延ばすことも検討できますので、施工費用と保証期間のバランスを工事実施前に確認しましょう。

塗装工事のポイント

共用廊下の腰壁や外壁の一部は塗装で仕上げています。

塗装面は4年~6年に1回塗り直すことが一般的ですので、大規模修繕工事の間で1~2回塗装されています。塗装工事で一番重要なことは既存塗膜の接着力は残っているかです。塗装工事は、既存塗膜面の上に新たに上塗りする方法を採用します。

そのため、躯体面に直接接しているのは、既存塗膜であり、この既存塗膜がしっかりと躯体に接着していなければ、上から新しく塗装をしても剥がれてしまいます。

また、色合わせも重要です。広い範囲を塗装する場合、塗装が完了してみたら、今までと雰囲気が変わってしまったということもあります。

大規模修繕工事において塗装工程が始まる前には、いくつかの色合いのサンプルを確認できます。工事業者側でも確認するかとも思いますが、何よりも居住者が納得する色であることが一番ですので、塗装色を決定するときは慎重に選びましょう。

大規模修繕だからこそ出来る工事

大規模修繕工事の特徴の一つに「工事業者が長期間現地に滞在すること」が挙げられます。この特徴を活かす工事内容が「玄関扉枠の塗装」や「窓サッシのリニューアル」です。

居住者は各々ライフスタイルが違いますので、短い工程の中で全ての住戸が工事を実施することは困難です。「玄関扉枠の塗装」は、塗装後の乾燥のために扉を数時間開放しておく必要があり、居住者の在宅が必須条件です。

大規模修繕工事は数ヶ月に及ぶ工程であるため、その工程の中で各居住者のライフスタイルに合わせてスケジュールの調整が可能です。

大規模修繕工事の部位としてはオプションのような扱いにはなりますが、大規模修繕工事のメリットを活かした工事部位として検討に入れてみてはいかがでしょうか。

しっかり検討すれば工事費は削減できる

大規模修繕工事は、足場を組み、マンション全体の状況を確認できる貴重な機会です。この機会をしっかり活かし必要部位をまとめて修繕することで、修繕費用の圧縮にもつながります。

また、工事の検討開始から施工完了まで通常は1年~2年の期間を要します。マンションの維持修繕工事の中で一番大きな費用を要する工事ですので、居住者の関心も必然的に高くなります。

検討状況の進捗を共有するために説明会や意見交換会などを適宜開催し、居住者の多くが満足できるようにしましょう。

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