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大規模修繕でコンサルを利用したほうが良いマンション、しないほうがいいマンション

コンサルタントが必要なマンション

約12年の周期で実施されるマンションの大規模修繕。

大規模修繕は多額の費用を要する工事ですので、失敗したくないという思いから慎重に検討しているマンションも多いでしょう。

とはいえ、業者への見積依頼や提出された見積の精査、居住者への説明など検討項目は多岐に渡り、専門的な知識が必要になる場合もあります。

このような状況の中、この問題を解決するために、第三者の視点としてコンサルを導入するマンションもあります。

医師のセカンドオピニオンも同様ですが、専門的な知識を有していない場合に他の専門家から見解をもらうのは、正当性を確認するためにとても有効な手段です。

とはいえ、コンサルを導入するには相応の費用がかかります。

今回は、大規模修繕でコンサルを利用した方がよいマンションとしない方が良いマンションの特徴などを解説します。

大規模修繕でコンサルを利用したほうが良いマンション

意見の集約が難しいマンション

皆様のマンションは通常総会の出席率はどの程度でしょうか?

多くの組合員が総会会場に足を運ぶマンションもあれば、ほとんどが委任状や議決権行使というマンションもあります。

前者の場合、大規模修繕の実施を総会議案として上程しても、工事内容や業者選定に疑問を抱く組合員がいると、出席した組合員の意見が反映されやすいため、総会の場で意見が割れやすくなります。

実際に大規模修繕を実施する予定の工事業者が、自分たちが行う工事の内容や見積金額の正当性をいくら説明したとしても、自己弁護のような形式になってしまいます。

このようなマンションでは、第三者の見解を付け加えることで意見を集約しやすくなりますのでコンサルを利用した方が良いでしょう。

大規模マンション

マンションの規模が大きくなればなるほど、大規模修繕の工事範囲や工事内容が多岐に渡ります。

また、マンションの戸数が多いということはそれだけ多彩な意見が挙がりやすいので、意見をまとめていくためにも第三者の助言が必要になってきます。

コンサルを導入することで検討経緯の正しさを伝えやすくなりますし、組合員からの信用度も高まるでしょう。

大規模マンションになればなるほど、各戸の意見に対して手厚く説明して理解を求めるという行為が難しくなっていきます。

コンサルという第三者の助言を受けた提案内容という前提条件が出来ることで、提案に理解を示してもらえる住戸も増えます。

検討内容が多岐に渡れば、理事会や大規模修繕委員の負担も大きくなりますので、スムーズに検討を進めていくためにも大規模マンションはコンサルを導入した方が良いでしょう。

なお、筆者の感覚では50戸を超えるマンションからコンサルを利用するケースが増えてくると感じます。

管理会社への信頼度が低いマンション

マンション組合員にとって一番身近に付き合っているのは管理会社です。理事会や総会には基本フロントが陪席していますし、日常生活では管理員と顔を会わせる機会も多いでしょう。

大規模修繕は十数年に1回ですので、何度も実施して比較検討するということは出来ません。

それが成功だったか失敗だったかは比較対象が無いので判断が難しく、どちらかというと、この業者になら任せて大丈夫という信頼関係がベースになってきます。

マンション管理において一番身近な管理会社と管理組合が良好な関係であれば、管理会社からの提案や管理会社から紹介された工事業者は信用されやすいでしょう。

一方で信頼関係が崩れてしまっていれば、紹介された工事業者を信用するのも難しいでしょう。

このような関係になっていると、大規模修繕の検討もなかなか進まなくなってしまいますし、管理組合で数多ある工事業者の善し悪しを判断するのは大変です。

管理組合として信用できる立場からの助言が受けられるコンサルはとても有益と言えます。

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大規模修繕でコンサルを利用しない方が良いマンション

これまでのご説明の通り、コンサルはあくまで管理組合の悩みを解決に導くサポート役です。

コンサルを利用しない方が良いマンションは、利用した方が良いマンションの逆と考えて良いでしょう。

例えば、小規模で意見集約がしやすいマンションです。意見の数は少なく、エントランスなどで比較的簡単に集会を開催できますので、意見集約がしやすいので、コンサルまでは不要でしょう。

また、管理会社との関係が良好で、運営が管理会社任せになっているマンションはコンサルに不向きです。

コンサルを導入することによって大規模修繕の検討がコンサル一任になってしまう恐れがあります。

大規模修繕を実施する主体は管理組合ですので、管理会社やコンサルの提案や助言を参考として、管理組合が方針を決められる環境でなければ、コンサルを導入するメリットを活かすことが難しいでしょう。

コンサルに依頼するにあたっては業務範囲を明確に

コンサルへの依頼内容についても少し触れておきます。

大規模修繕には大きく分けると設計と監理に分けられ、管理組合としてどのような業務をコンサルに依頼すべきかをしっかりと検討しましょう。

1.仕様確定や業者選定・見積比較をする設計業務

大規模修繕が始まるまでの工事仕様の確定や業者選定・見積比較をする段階を設計業務といいます。

どのような見積内容にしていくべきか、どの業者に見積を依頼するのか、各社から提出された見積をどのように比較すれば良いのか、など実際に工事が始まるまでにも決めなければならないことがたくさんあり、これをコンサルに依頼します。

2.大規模修繕の工事状況を確認する監理業務

大規模修繕の実施状況を確認する段階を監理業務といいます。

見積比較の上で発注した業者が適切に工事を実施してくれなければどんなに優れた見積でも意味を成しません。

しっかりと見積に合わせた工事が実施されているのか、大規模修繕の施工状況をチェックするのが、監理という業務になります。

コンサルに任に依頼するにあたっての注意点

最後にコンサルに依頼するにあたっての注意点ですが「大規模修繕をコンサルに任せる」という考え方はやめましょう。

コンサルに依頼したとしても、最終的な決定は総会で決めることになり、その決定に対する責任は管理組合が負います。

大規模修繕は皆様の大切な資産であるマンションの重要な工事です。

まずは自分たちで大規模修繕という工事の概要を理解した上で、どのような悩みを解決するためにコンサルの導入を検討するのかという点を考えた方が良いでしょう。

まとめ

大規模修繕にコンサルを利用する場合、工事費用とは別でかかる費用ですので、依頼せずに大規模修繕が成功するなら、それに越したことはありません。

ですが、それがなかなか難しいので、コンサルという仕事が存在するというのもまた事実であり、多くの組合が利用しているのです。

マンション内の意見集約が難しい、マンションの戸数が多い、管理会社への信用度が低い、という場合にはぜひコンサルの利用を検討してみてはいかがでしょうか?

管理組合の立場に立った専門家の見解は、大規模修繕を成功させるための強い手助けになります。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ