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マンション塗装工事の基礎知識!効率的な修繕で費用削減

マンションの塗装工事

マンションに居住していると十数年に1回のペースで大規模修繕が実施されます。

足場を組み、外壁にシートを張っている状態が大規模修繕を実施している状態であり、街を歩いているとよく見かけると思います。

屋上の防水や外壁の補修が主な内容ですが、実は居住者に一番影響を及ぼす内容が「塗装工事」です。塗りたての状態を触ってしまえば汚れてしまいますし、滞留する臭いも気になるところです。

この「塗装工事」ですが、適切なタイミングで塗り直しを実施していかなくては、建具交換が必要になってしまい、塗装よりも多額の費用が必要になってしまう恐れがあります。

今回は、マンションの修繕工事の中でも定期的な実施が必要になる「塗装工事」について知っておきたい基礎知識をご説明します。

塗装をしないとどのようになるの?

となりのトトロをご覧になったことはありますか?

毎年1回はテレビでも上映しているので、多くの方がご覧になったことがあるかと思います。

となりのトトロの中盤、メイちゃんが底抜けのバケツを望遠鏡のようにして、どんぐりを見つけるシーンがあります。塗装工事をしないと、最終的にはあのバケツのように大きく穴が開いてしまうです。

鋼製建具は、水と空気に触れると酸化がして錆が発生してしまいます。そのため、塗装を行って、水と空気が鋼に触れないように保護しています。

しかしながら、塗装面は永久にその効果を発揮することは無く、徐々に劣化が進行していきます。

最終的には穴が開き再塗装では対応が出来なくなってしまいます。

こうなってしまうと、鋼製建具本体を交換しなければならず、塗装よりも多額の費用が生じてしまいますので、そうなる前の定期的な塗装作業がとても重要です。

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塗装面の劣化のサイン

定期的な塗装がとても重要ですが、まだまだ耐久性の問題が無い状態で塗装してしまうのも費用の無駄になってしまいます。

ここでは、塗装面の劣化進行が進んでいるサインをご紹介いたします。

1.光沢が無くなる

塗装を実施した当初は光沢のある塗装面ですが、紫外線などの影響を受けると塗膜が破壊され、少しずつ光沢が無くなっていき、鈍い色合いになっていきます。

屋外など太陽光を受ける箇所と屋内で風雨に晒されない箇所では、劣化進行が異なりますので、マンション全体を見て回るようにしましょう。

2.チョーキング現象

黒板に書くチョークのように塗装面が粉状になる現象です。

指で触ってみると粉が指に残ったり、寄りかかったときに服に色が付いてしまったりしたら、このチョーキング現象が進んでいるサインです。

この状態になってくると塗膜の破壊が進行しているので、そろそろ塗装の塗り直しを検討した方が良いタイミングです。

3.発錆(はっせい)

チョーキング現象が進行すると塗膜が破壊されているので、鋼が水分と空気に触れるようになり、錆が発生するようになります。

良く見られる赤茶色の錆ですので、確認すればすぐに分かります。

水分や湿気が滞留しやすい建具の角から錆が進行しやすので、角をしっかりと見るようにしましょう。

この段階であれば、錆を落として再塗装を実施することでメンテナンスが可能です。

4.腐食

発錆が進行していくと、鋼製建具本体が腐食していきます。

腐食は、鋼製建具本体が変形している状態ですので、軽度の場合には再塗装によるメンテナンスが可能ですが、重度の腐食の場合には強度に問題が生じるため、建具の交換になってしまうこともあります。

できれば、発錆程度の段階で再塗装を実施することをお勧めします。

5.欠損

腐食が進行していくと、冒頭に紹介したとなりのトトロのバケツのように、穴が開いたり、角が欠けたりしていきます。

塗装すべき建具本体が欠損している状態ですので、基本的には塗装作業によるメンテナンスは難しく、建具の交換になります。

負荷がかからない箇所や欠損の状態によっては、修復を出来る場合もありますので、専門業者の見解を確認しましょう。

塗装周期は6年程度が目安

塗装作業は定期的に実施すべきですが、来年大規模修繕のために多くの業者が来館するのに、今年塗装工事を実施してしまっては経費の無駄になってしまいます。

同じ種類の工事はできるだけまとめて実施して経費を圧縮するのはマンションのメンテナンスにおいて重要なポイントです。

大規模修繕の周期はおよそ12年ですが、屋外で紫外線を受ける塗装面をそこまで維持することは難しいでしょう。

大規模修繕の中間期である6年程度で劣化部分を塗装して、大規模修繕で全体を塗装するイメージが経費圧縮の面でもしっくりとくるスケジュールです。

無理をして9~10年間塗装せずに放置してしまうと、大規模修繕の頃には欠損状態で建具交換を検討しなければならない状態になってしまう危険があります。

保全の意味を含めてスケジュール感をもった塗装を心掛けましょう。

居住区に近い箇所は平等性を重視する

メーターボックスや玄関ドア枠など居住区に近い箇所にも鋼製建具はあります。

設置面の向きや階数によって日光が当たったり当たらなかったりします。そのため、塗装面の劣化進行も均等ではありません。

これらの箇所について、費用圧縮のために劣化進行が著しい箇所だけ塗装するという選択もありますが、これはお勧めできません。

どこかで線引きをすると、塗装しない住戸から不満が生じてしまうからです。

修繕積立金は全住戸から集めたお金ですので、自身の住戸が塗装の対象から外れたことに不満を募らせる住民は必ず生じます。

また、一部の住戸のみ塗装したとしても数年後に未塗装の住戸からリクエストを受けてしまうとその時の理事会が対応に苦慮してしまいます。

出来るならば、居住区に近い部位について実施する場合は、全戸分を一斉に実施した方が良いでしょう。

塗装材料の種類は大きく4種類

塗装の見積を取得すると、使用材料が記載されています。塗装に使われる材料は大きく以下の4種類に分けられます。

  1. アクリル塗料
  2. ウレタン塗料
  3. シリコン塗料
  4. フッ素塗料

1から4に向かって価格と品質が高くなるイメージです。

最近では、2のウレタン塗料または3のシリコン塗料が採用されるケースが多くなっています。

4のフッ素塗料は、耐久性が高い反面、再塗装時に上塗りが難しくなるので採用時には注意が必要です。

どんなに高級な塗料を採用してもぶつけたりして塗装面にキズが付いてしまっては効果に差はありません。

ゴミ置場の扉など使用頻度の高い箇所には価格を重視して2のウレタン塗料、屋上などキズが付きにくい箇所は3のシリコン塗料を採用するなど塗料を分けても良いでしょう。

定期的な塗装で修繕費の削減を!

外壁や屋上の防水はもちろん重要ですが、検討頻度が高いのは今回特集した鋼製建具の塗装です。

劣化の兆候を見逃さず適切に塗装作業を実施することで無駄なメンテナンス費用がかからなくなります。

ぜひ効率的な修繕工事を行い、費用削減を実現してください。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ