施工編

大規模修繕の相見積り・公募の落とし穴

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大規模修繕の公募

今回は大規模修繕工事の相見積と公募についてご紹介させて頂きます。

大規模修繕工事のような金額が大きい工事をする場合、工事費の削減や公平性を持つ為に相見積もりや公募を行うことがあります。

しかし、これが必ずも公平ではないことをご存じですか?

大規模修繕でよくある不公平な事例

よくある不公平な例としては、管理会社の関連会社に相場より高額な工事を依頼していたり、理事長や一部の理事の知り合いの業者に工事を依頼して、一部の住民がバックマージンを貰っていたりといった例です。

自分たちに利がある業者を優遇するようになっていることがある、ということです。結局これは工事費が高くなり、修繕金を不足させる要因になるのです。

この様なことにならない為にはどうすれば良いのでしょうか。

大規模修繕は相見積もりを取る

まず一番にやらなければならないことは、工事の相場を把握することです。つまり、大規模修繕では相見積は必ず取る必要があります。

しかし、相見積を行ったとしても、出来レースになっている事例も散見されます。

それはどのようなケースでしょうか?

出来レースとなっている相見積もり

相見積もりが出来レースとなっているのは、管理会社から紹介された業者でのみ相見積もりをとることです。

マンションの理事をしていると管理会社のフロント担当が理事会に対してこんな事はいわれないでしょうか?

「この工事業者3社に声を掛けてみようと思うのですが、、」

残念ながらこれは相見積ではありません。典型的な出来レースの相見積であり、予め勝者は決まっています。

管理会社が工事を行わなくても手数料受け取っていることが多く、手数料の高い業者の見積もりが低額になっていることが多いです。

「じゃあ、お願い」と任せきりにしていは行けません。

設計コンサルに任せるから安心ではない!

大規模修繕にコンサルを入れる管理組合は増えていますが、これも注意しなければなりません。なぜなら同じような事を設計コンサルも行っている事があるからです。つまり、自分たちとつながりのある業者を集めてそこからバックマージン、いわゆるリベートを得るコンサルがいます。

これは『利益相反』行為にあたるとされ、国交相からも注意喚起がされていますので、ご注意ください。事例をいくつか紹介します。

  • 最も安価なコンサルに業務を依頼したが、建物診断や設計を行ったのは施工会社だった。
  • 設計コンサルが候補5社のうち1社の見積が少なくなるように調整していた。
  • 自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行っていた。

すべてコンサルに当てはまるわけではないありません。一部のコンサルに限った話ですが、意識を高くしておかないとこのような悪徳業者に捕まってしまいます。

マンション内公募で気をつけること

「マンション内にお住まいの方で工事業者のお知り合いいませんか」といった形で館内公募を行うマンション管理組合がありますが、この方法も実はトラブルを招く可能性があります。

適正価格で工事をできる可能性が高く、良い方法ではあるのですが、先ほどの例にもありましたバックマージンを受け取っているのではといった不信感がマンション内に生まれる可能性があります。

また仮に当該工事に不具合があった場合は、知り合いなんかに頼んだから、公平に選ばなかったから、などと言われてしまう可能性があります。

公募で大切なことは公平な競争で信頼できる業者を見つけること

工事にはミスがつきものであり、大規模なマンションになってくる程、全員が満足する工事は難しいものになってきます。

だからこそ信頼できる業者を見つけることは非常に大切なことです。

建物診断は管理会社に任せてもいいでしょう。しかし、実際に工事をする業者は新聞やインターネットなどで広く公募を行い、多くの業者に声をかけ、そこから自分たちのマンションに合う選んでいくことです。

このような手順を踏むことで公平な競争は実現され、工事費も下がります。その上で業者を選ぶことが大切です。業者を選ぶ段階では、

  • 修繕積立金に余裕があるわけではないので、価格も安価でありアフターもしっかりしているこの業者にしよう。
  • 値段は高いけれど、何あっときにすぐ連絡がとれる、日常管理を任せている管理会社にお願いしよう

など様々な判断があるはずです。

大切なことは施工会社を選ぶプロセスにおいて可能性を排除してはいけません。

なぜなら、最終的にどの業者に依頼するのかを選ぶのは管理組合だからです。

まとめ

誰かに任せきりにせず、広く声をかけて、多くの業者から相見積もりをとる、これが大規模修繕において大切なことです。

大規模修繕工事は金額や工事の質等考えなければならないことが多くあり、普段忙しくしている組合員の方が時間を割いて積極的に関わることも難しいかもしれません。

しかし、マンションは管理が大事と言われますが、大規模修繕工事はその柱となるものです。

理事会だけでなく修繕委員会や一般の組合員の方も関心を強く持ち、普段から積極的にマンション運営に関わる姿勢こそが大規模修繕工事を成功させる近道であると考えております。

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