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マンションの資産価値と修繕積立金の関係性について

マンションの資産価値

管理組合にとっての至上命題とは何でしょうか?

それはマンションの資産価値の向上であると思います。

当然の話ですが、建物は時と共に劣化が進みます。

何もしないままでは雨風に晒されて清潔感がなくなり、設備も古いままで、時代に取り残されたゴーストマンションになりえます。

部屋を売ろうものにも、そんなマンションに高い値が付く希望は薄く、売却価格は下落の一途を辿ります。

これが世に言う「マンションの資産価値の低下」です。

マンションは立派な不動産という資産であり、時代や状況、環境によって価格が変動するものです。

マンションの劣化は避けられません。しかし、管理組合の行動次第でマンションの価値は上下するのです。

その資産価値の分かり易い指標となるのが「修繕積立金」です。

マンションを維持管理するうえで必要な修繕工事を支出するために組合員から徴収するこのお金が、この残額に応じていかにマンションを住みよいものにできるか、引いては世間からの需要の高い、つまり資産価値の高いマンションに出来るかに直結するのです。

日頃当たり前に支払っている修繕積立金がマンションの資産価値にどのように関係してくるのか、ご紹介します。

修繕積立金の残高で将来性の有無が図られる

修繕積立金はマンションを維持管理していくために必要な改修工事を行うためのお金です。

マンションを維持管理するには想像以上に費用がかかるものです。

12年に一度の大規模修繕工事では千万円~億円単位の見積額となりますし、エレベーターや機械式駐車場も25年に一度の更新の際にはやはり多額の費用が発生します。

その他、照明や給排水ポンプといったインフラ関係からインターホンやオートドアなどのセキュリティ等、快適な住環境のためものであればあるほど、費用は嵩みます。

これらが適切に維持管理されず機能をなしていなかった場合、マンションとしての品質は低下し、資産価値も低下します。

つまりは、設備として所持するものがある以上、基本的にはこれを適切に維持していくことが求められるのです。

これができるか否かは手持ちの貯蓄があるかどうか、つまりは修繕積立金に直結します。

マンションを維持できるかどうかは修繕金が大きく関係する

もし今後予定されている工事に対し、修繕積立金が足りない状況である場合、将来への準備ができておらず「マンションの維持管理が適切に出来ない可能性がある」というように映るでしょう。

マンションの購入を検討している人の見線に立ってみると、これほど不安なことはありません。

マンションの購入自体、一世一代の大きな買い物です。

将来的な懸念がはっきりと数字として表れる修繕積立金の残高は資産価値に影響する項目といえるのです。

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修繕積立金を値上げしているかどうかで管理組合の健全性が分かる

一方で、前述した修繕積立金の残高が「一時的に」下がる場面はあります。

大規模修繕工事やエレベーターや機械式駐車場の更新工事等、多額の費用を要する工事を行った後には当然に修繕積立金の残額は減少します。

重要なのは、その直後、将来を見据え修繕積立金変更の検討を進めその結果、適正な値上げを進めることが出来ているかによって、管理組合が健全に機能しているがわかります。

管理組合の健全性の優劣はマンションの維持管理の品質に直結し、結果として資産価値にもつながってくるのです。

長期修繕計画と値上げの関係

例えば第1回大規模修繕工事が終わり、アフターサービス対応の2年間も終了し、一息つく頃の竣工15年目の状況にて考えてみましょう。

一般的には修繕積立金の残額は当初より大幅に減少していると思われます。

そして、修繕積立金が将来どのタイミングで枯渇するかは、長期修繕計画をみることで一目で判断することができます。

長期修繕計画には、現時点より向こう20~30年先までに、マンションの維持管理に必要な工事項目とその金額、これに付随した修繕積立金の残額等が記載されています。

作成はマンションの管理会社によるところが殆どであり、総会等で担当者より説明がなされているケースがほとんどです。

このときに、優良な担当者であれば、将来的にいつ、どれほど枯渇するかまで説明してくれます。

しかし、場合によっては流し説明で終わったり、組合員達も関心を抱いていないのが実情です。

この時、マンションの維持管理に必要な修繕積立金の事情を理解し、将来に向けて適切な修繕積立金の値上げの検討に行動に移すかどうかが、マンションの資産価値を維持できるかどうかに関わってきます。

理事会メンバーや組合員が問題に気付き、、値上げについて具体的な活動を進めることによって、将来的なマンションの維持管理の体制も守らるのです。

理事会のサイクルと課題

理事会は1年間単位の交代制が多いです。

自身の代では穏便に理事会を終わらせ、そうして、課題を次期の理事会に回してしまうこともあるでしょう。

しかし、マンションは皆の共有物であるとともにご自身の資産でもあります。

修繕積立金の値上げは大変な案件ではありますが、組合員同士協力し合い修繕積立金に対応していくこと、今後にとって大きな価値を持つはずです。

修繕積立金の改定計画の有無によって、管理組合の将来性、計画性が分かる

値上げと少々重複してしまいますが、修繕積立金の改定状況は資産価値に関連します。

残念ながらマンションは経年とともに修繕箇所は増加していく一方です。そのため、それに対する費用は年数を追うごとに増えていくのです。

このため、段階的に値上げ改定する計画を組み立てていくことが重要です。

修繕積立金は少ないのは勿論、多すぎてもよくありません。工事に必要な適正額に設定すべきです。

修繕積立金の金額の「妥当性」

修繕金のこの適正額といってもマンションの設備や仕様によって必要な㎡単価は変わってくるため、「平均㎡単価」を基準にしても、それが自身のマンションに適合する数値か、判断が難しいです。

そこで、前述した修繕積立金の改定計画があると、

マンションに将来発生する工事の費用はいくらか
⇒それに際し修繕積立金の不足分がいくらか
⇒不足分に対し、対策としていくら値上げすべきか

という将来的な問題に対する具体的な検討と対策を、客観的に明示することができるのです。

修繕積立金の未来を気にしている購入者がいれば、これほどクリーンなことはないでしょう。

このように管理組合として、値上げという一時の判断に終わらせず、将来的な展望をより具体的に計画しているということは、マンションの管理が非常に健全に行なわれると判断されます。

引いては、マンション購入者の需要にもつながり、結果として資産価値の向上にも繋がってくるのです。

修繕積立金と資産価値について

マンションの資産価値は、その時点での修繕積立金残額状況で判断されると同時に、過去の改定履歴や将来の値上げ計画の有無にも左右されます。

残額状況というただの数字のみが指標ではなく、この事案に対し管理組合として状況の把握と対応に動いているかも重要です

つまりは、組合員一人一人の興味と問題解決への気持ちに左右されるということではないでしょうか?

マンションは買ってしまってからは他人事な方多いですが、自身の大事な資産を守るため是非積極的に行動して頂きたいと思います。

なお、ここでは「修繕積立金を貯める」という点にフォーカスしてご紹介しましたが、工事費を削減することも修繕積立金を無駄にしないための大切な対策です。

修繕積立金を「貯める」、修繕工事費を減らす、この2つの工夫で修繕積立金を維持し、そしてマンションの資産価値の維持・向上を実現してください。

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