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エレベーターの修繕やリニューアルについて!主体的な取り組みでコストは削減を

皆様のマンションにはエレベーターが設置されているでしょうか?

1970年代からマンションに普及し始めており、1990年代からはほぼ全てのマンションに設置されているといっても過言ではありません。

エレベーターは、多くの居住者様が日常生活の中で使用する重要な設備です。

特に問題が無く運行されているとしても、機械設備ですので不具合が起きることもありますし、いつかは設備リニューアルを検討しなければならない時期が到来します。

今回はマンションの設備の中でも居住者の日常生活に一番近い設備とも言うべきエレベーター設備の修繕やリニューアルについて解説します。

エレベーターの管理方式

修繕やリニューアルのお話の前に知っていただきたいことは、エレベーターの管理方式についてです。この管理方式の違いによって日常的な修繕の内容も大きく変わってきます。

エレベーターの管理方式は大きく「POG」と「フルメンテナンス」に分別されます。

POG

「POG」とはパーツ(Parts)・オイル(Oil)・グリス(Grease)の頭文字を並べたものです。照明や油など消耗品のみを管理する方式であり、フルメンテナンス方式よりも点検費用が安価なことが大きなメリットです。

一方、デメリットは、部品交換を要するケースではまとまった修繕費用が発生することです。

小規模マンションの場合、日常の修繕予算はそこまで大きく取ってはいませんので、急に何十万円という修繕が発生した時には、臨時総会を開催する必要があるなど修繕の合意形成までに時間がかかります。

その間、エレベーターの稼働が停止する恐れもあります。

フルメンテナンス

「フルメンテナンス方式」とは、消耗品のみならず、ワイヤーロープや巻上機などの部分まで保守の範囲に入れる方式です。

POG方式に比べて点検費用は高額になりますが、急な出費を要するケースは少なくなりますので、適用範囲の広い保険に加入しているようなイメージです。

「どちらが得なのか?」は結果論でしか分かりません。

部品交換が少なければPOG方式の方が良いでしょうし、多額の修繕費用を要する部品が故障してしまったら、「フルメンテナンス方式にしておけば良かった」と後悔するでしょう。

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エレベーターの保守業者の選択

エレベーターの製造業者の関連業者が「メーカー系」、それ以外が「独立系」と呼ばれています。

車の車検をどこにお願いするかという例えが分かりやすいかと思います。トヨタの車を買ったら、そのままトヨタで車検をする方が安心感は高いかもしれません。

ガソリンスタンドや街中の車販売店ではトヨタよりも安価に車検を受けられるケースもありますが、技術的な問題は実績などから判断するしかありません。

「独立系」には大規模な業者も小規模な業者まであり、技術力や提案力なども千差万別です。

居住者様が日常的に使用する設備ですので「安心感」という観点も踏まえながら、「独立系」への変更によるコストの削減も考えてみてはいかがでしょうか。

エレベーターのリニューアル時期

エレベーターのリニューアルは設置後30年程度が目安になります。

これはエレベーター製造業者が部品供給を終了する目安がこのぐらいの時期であるからです。

故障したときに部品供給が終了しているので修理が出来ないというトラブルを避けるために、部品供給の終了を目途にリニューアルが検討されます。

現在、設置されているエレベーターが油圧式ならば、リニューアル工事ではエレベーターが約2~3週間連続稼働停止の状態となります。ロープ式ならば1週間程度です。

多くのエレベーターがリニューアル時期を迎えている社会情勢の中、日進月歩の技術革新によって新たなリニューアル方法も開発されています。

業者によっては夜間のみの稼働停止で日中は利用できるという方法でリニューアル工事ができることもあります。

エレベーターリニューアルは大規模修繕より負担が大きい

マンションの修繕というと「大規模修繕」が最初に浮かぶ方が多いと思います。

しかし、居住者への実負担が大きいのは「エレベーターリニューアル」です。

エレベーターの稼働停止は居住者様の日常生活に大きく影響を及ぼします。

高齢で階段利用が難しい方もいらっしゃいますし、大きな荷物の運搬には皆さん苦労されるでしょう。

エレベーターのリニューアルは大規模修繕よりも居住者様へ負担を強いる工事になる可能性があるので、しっかりと対策を検討しましょう。

リニューアルの内容はしっかりと精査する

エレベーターのリニューアルには、1台につき数百万円から一千万円超の費用がかかります。

マンション全体の修繕計画の中でも大きな工事に分類されるので、しっかりと工事内容を精査する必要があります。

そこで精査のポイントを2つお伝えします。

1.どこまでリニューアルするか

部品供給の終了がリニューアルのきっかけになることがほとんどですので、これらの部品のリニューアルは必須です。

しかし、エレベーターのカゴ内の内装や扉、扉枠などはリニューアルが必要ないのに見積に入っている場合があります。

これらの部位は美観の問題で見積に含めている場合もありますので、その必要性をしっかりと確認してみましょう。

2.どの基準まで安全対策を改善するか

約30年でエレベーターリニューアルを検討するので、現在は1990年頃に建設されたマンションが対象です。

エレベーターの安全対策基準は都度改正されており、当時のエレベーターは1981年の基準(81基準)ですが、最近では2014年に改正されています(14基準)。

最新の14基準まで安全対策を引き上げるにはリニューアルコストも相応にかかります。

安全性は重要な要素ですが、一歩手前の09基準(2009年に改正した基準)でも安全性は格段に向上しますので、どの基準まで安全対策を改善するかも1つの検討ポイントです。

主体的な取り組みでコストは削減できる!

エレベーターは複雑な機械設備で保守業者にお任せする傾向にありますが、保守業者や保守方式を上手に選択することで日常のメンテナンスコストを削減できる可能性があります。

また、エレベーターリニューアルの際にも「どこまでリニューアルするか」ということをしっかりと精査することでコスト削減が図れます。

居住者の皆様が日常的に利用する重要な設備だからこそ、管理会社や業者任せにせず、ぜひ一歩踏み込んで精査してみてください。

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