施工編

大規模修繕工事でよくある5つのトラブルと対処法

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大規模修繕のトラブル

大規模修繕を決定するまでには、山あり谷あり、紆余曲折があるのが普通です。工事内容、資金調達、そもそも今やる必要あるの?、等々・・・。

なんとか総会決議を経て、やっと工事をすることになりました。

大抵は、施工会社による大規模工事説明会が開催され、そこで工事のあらましや、工事期間中に入居者に注意・協力戴きたいこと等が説明されますが、いざ着工となると、工期の長い大規模修繕工事ですから、いろいろなトラブルが生じます。

大規模修繕工事でよくある5つのトラブルとその対処法を紹介します。

大規模修繕工事でよくある5つのトラブル

1.騒音・臭い・ホコリ・振動の問題

工事に騒音・臭いはつきものです。低騒音型の機材や臭いの少ない水性塗料が出てきてはいますが、工事をする以上、これらが全くない工事はありません。ホコリや振動も同様です。

よく「人には我慢の限界がある」と言います。この限界は人それぞれで、難しい問題ではありますが、一ついえることは、いつまで我慢すればよいのかを知っているか否かで、限界は大きく変わりうるということです。

館内でも、近隣でも、急に大騒音の工事が始まったら、多くの人は「何だ、この音は」と驚き、人によっては憤慨するでしょう。しかしこれが、予め9時から11時の間だけと知っていれば、じきに終わると思えるし、場合によっては外出して、大騒音を全く耳にせずに済ますこともできます。

騒音・臭い・ホコリ・振動によって入居者が精神的なストレスを感じ怒ったりする場合の多くは、「工事のお知らせ」が不十分であることに起因する場合が多いのです。

大規模修繕工事が始まると、エントランスにホワイトボードなどを置き、工程表が貼られるでしょう。そのような工程表でお知らせするだけでは全く不十分。週間工程表でも不十分。入居者に我慢を強いることが明らかな工事に入る場合には、各戸にその工事単体でお知らせをポスティングすべきです。

2.プライバシー侵害

大規模修繕工事には外壁工事が含まれることが多いでしょう。足場を立てて工事をしますから、作業員がバルコニーに入らずとも室内が見える状況となります。

工事説明会の際にカーテンを閉めて下さい等のお願いがあるはずですが、これがなかなか実践されず、トラブルになる場合があります。よく教育されたゼネコン・その下請けの作業員は室内に視線をやらないように努力しますが、作業員も人間。室内に人影を感じて思わず視線をその方に向けてしまうのは、ある意味、人間の自然な行動です。

入居者の協力が不可欠であり、この意味で、騒音などと共に、丁寧なアナウンスが必要です。

解錠の問題もあります。古いマンションでは、共用管が専有部内の壁面に隠蔽されている場合があり、この更新のために室内に立ち入ることがあります。不在者宅に立ち入る場合には、入居者の事前の承諾が必要であることは言うまでもありませんが、不在・入室許可を得ていたのでインターホンも押さずノックもせずに鍵を開けて入ったら、入居者が在室して驚かせてしまったという例も・・・。

マナーの問題ですが、入室の手順について、施工会社に十分な配慮を求めることが必要です。

3.侵入盗(空き巣)

足場を架設する工事の場合には、侵入盗のリスクがあります。

地上外部から足場を伝って部屋に侵入される。普通の施工会社なら、1階の足場入口を施錠することを怠ることはないと思いますが、それだけでは心許ない気がします。

費用との兼ね合いもありますが、工事立案、発注の時から可能な限りの防犯(セキュリティー)対策は取っておきたいところです。

第1に、施工会社に無償で補助錠の貸し出しを求めることです。室内からサッシにはめ込むタイプのものを多数用意してもらい、希望する入居者に貸与してもらいます。

第2は人感センサータイプのサーチライトを設置することです。足場の入口や通りから死角になる部分に人が立ち入ったらライトが点灯するようにして、侵入盗を抑止します。

第3に警備カメラの設置です。人感センサー同様、重要ポイントに警備カメラを設置します。大規模修繕工事に際しての警備カメラを専門に扱っている業者もあり、インターネットカメラにしてリアルタイムでPCから画像を確認できるタイプのものもあります。

足場の外側に張られた養生ネットの通りから見える位置に、大きく「警備カメラ作動中」の表示がなされますから、それだけでも抑止効があります。

なお、館内・敷地内にいる工事関係者と不審者を区別するために、作業員には腕章や業者固有のベスト・ジャケットの着用を求めることも必要です。

4.施工不能

バルコニー防水工事の際に、バルコニーにいろいろな物が置いてあると施工不能となります。物だけでなく、床にタイルを貼っていたりと、問題となった事例もあります。空調室外機の移動等の問題と共に、着工前に費用負担の決定も含めきちんと対処しておかないと、工事中に施工不能のトラブルに見舞われます。

バルコニーは法定共用部分ですし、下階への漏水原因ともなり、いずれ実施しないわけにはいかない。当該部分の工事費用を、工事完了まで毎年予算に計上しなければならなくなるなど、面倒な事態になります。

大規模修繕は共有部の工事です。工事が始まる前に何をすべきなのか?しっかりと居住者にしっかりと伝えることが必要です。

5.近隣からのクレーム

どんな建物でも老朽化し、外壁の補修などの大規模修繕が避けられません。工事で迷惑をかけるけれど、それはお互い様。そのように穏やかに考えてくれる人ばかりではないのが現実です。

音がうるさい、振動で仕事にならない、ホコリで洗濯できない、工事の際に排水管が傷つけられた、約束時間外の工事をした。

近隣からこのようなクレームを受けないためには、施工会社が、入居者に対するのと同様のきめ細かなお知らせを近隣にも実施することと、隣地管理者とのコミュニケーションを図ることが重要です。

30分工事時間を延長するくらい大丈夫だろうと思ったら大間違い。当該工事による利益を享受しない近隣の目は、入居者より一層厳しいのです。

近隣にとっては、マンション=管理会社のフロントマンや施工会社の現場責任者。彼らの資質・対応で事態は180度変わってしまいます。近隣に対する真摯な対応を求めましょう。

トラブルを避けるために

トラブルの原因の多くは、コミュニケーション不足によるものです。施工期間中の管理会社・管理組合・施工会社合同の定例会議が非常に重要です。

可能であれば週1回、管理室や現場事務所等でミーティングを行い、入居者からの苦情等を報告、施工会社・管理会社・管理組合間での情報共有を図り、即時に必要な対応をする。

施工期間中のある日、突然、入居者から管理組合理事長宛に内容証明郵便が届いた。「即時工事を停止されたい」そんなことにならないために、関係各者で意思疎通としっかり取っておくことがトラブル防止策になります。

まとめ

今回は大規模修繕工事期間中のトラブルについてご紹介しました。

大規模修繕は、総会で承認を得るまでには、どの業者にするのか・いくらでどの工事をするのか、といった課題があり、大規模修繕工事が終わってからは施行不備などの問題が発生する可能性があります。

大規模修繕は快適な住環境を維持するための手段です。大規模修繕の費用は削減し、施行不備は瑕疵保険・アフターでしっかりとフォローして、トラブルのない大規模修繕を実現してください。

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