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不足する大規模修繕費と資金調達する上での3つのポイント

マンションの大規模修繕工事をするにあたって修繕積立金が必ずしも潤沢にあるとは限りません。

修繕積立金が足りない場合、大規模修繕の工事資金をどのように工面するかということは理事の方にとって頭の悩ませる問題です。

管理組合が取り得る対応は、

  1. 組合員(区分所有者)に一時金の支払いを求める
  2. 管理組合が銀行から借り入れをする(修繕積立金を値上げして返済をする)
  3. 大規模修繕の工事金額を抑える
  4. 以上の1~3の方策を組み合わせる、

のいずれかになるでしょう。

工事資金が不足しているマンションの区分所有者の中には、なぜもっと早くに管理費を削減して修繕積立金の比率を増やすなり、修繕積立金を増額するなり手当をして貯蓄をしておかなかったのかなどと、理事会を責める方もいます。

それは間違ってはいないかも知れません。

しかし、そうは言っても、建物・設備の老朽化は止まってくれません。工事が遅れれば遅れるほど様々なリスクが待っており、特に多い故障が、外壁・サッシ周り・配管の老朽化による漏水です。

今回は資金調達のポイント、そして工事金額を抑えるためにすべき事についてご紹介していきます。

資金調達を考えるときに考慮したい3つのポイント

1.将来の資金計画も考慮すること

大規模修繕工事の資金調達を考えるときに考慮すべきことは、当然、今回工事の範囲・価格といったことが中心になりますが、それだけではなく、次回の大規模修繕工事の資金調達をどうするかという、将来のことも考えておく必要があります。

現時点で工事資金に窮しているということは、長期修繕計画が絵に描いた餅になっているということです。これを少しでも適正なものに修正するのは「今」なのです。

2.管理コストの削減と借り入れのメリット

区分所有者から一時金を徴収して大規模修繕工事を乗り切った、それだけでは、次回の大規模修繕工事の際にも同じ苦しみを味わうことになります。

修繕積立金を増やすために管理コスト削減に着手する。管理会社のリプレイスなどはその一案です。

資金調達に金融機関からの借り入れを導入した場合、返済のために各戸の修繕積立金を増額しなければなりませんが、完済後も各戸の負担する修繕積立金額を変えなければ、その後は、当然のことながら、それまで返済に充てた分が積み立てに廻り、次回の工事はずっと楽になります。

3.助成金に目を配ること

管理組合が実施する大規模修繕工事には、公共団体からの助成金が出る場合があり、これを利用しない手はありません。時期や地域、マンションの状況によって異なりますので、常に行政の動向・制度に目を配ることが必要です。

助成の予算がついたときに合わせて工事を実施するといった感覚も重要なのです。金融機関からの借入や利子への補給や連帯保証料への助成などがその例です。

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一時金や銀行借入について

区分所有者の意向も含め各マンションの置かれている状況によってどの方法がよいとは一概に言えませんが、それぞれのポイントを纏めると次のようになります。

1.一時金の徴収

工事費用を管理費負担の割合と同様に区分所有者で按分して一気にまとめて徴収する方法です。

毎月支払う修繕積立金が高くなるより、10年に1回一時金で済ませた方が楽だ、と考える区分所有者や管理組合があることも事実です。

平素の小口修繕や将来の大規模修繕を念頭に置いて、なお、そのように決断するのであれば、それは一つの考え方ですが、一時に大きな額を支払うのが大変な家庭も少なくないでしょう。

一時金を徴収する場合には、可能であれば、分割払いの可能性も模索してみて下さい。大規模修繕工事の代金を工事会社に支払う時期は、契約時1/3、中間時1/3、完工時1/3という風に分割払いにできるのが普通です。

これに合わせて、区分所有者が組合に払う一時金の分割払いを設定すれば、区分所有者の負担が少しは軽減されるものと思います。

また、管理組合の収納口座・保管口座を設けている銀行等に対して、区分所有者が支払う一時金に対する融資が可能であるか確認・折衝し、区分所有者に案内してあげる努力も必要と思います。

ただし、現実問題として一時金は集められないケースの方が多いです。一時金ありきで長期修繕計画が組まれているマンションもありますが、それよりも後述する「借り入れ」を検討したほうがよいでしょう。

関連リンク:修繕積立金の一時金は非常にリスキー!徴収してはいけない理由とその対策

2.借り入れ

管理組合が金融機関から借り入れし工事費用を支払う、各戸の修繕積立金を増額して、組合が金融機関に毎月返済していく方式です。

独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の管理組合向けのローンが最も著名な借入先です。公益財団法人マンション管理センターによる連帯保証(有償)とセットで契約することになるでしょう。

住宅金融支援機構からの借入条件を満たさない場合には、民間のローン会社・リース会社からの借り入れを検討することになりますが、信用・規模・業歴のある会社を選ぶことが大事です。

返済期間中は各戸が支払う修繕積立金のほとんどは返済に廻ってしまいますのでなかなか積立金が増えませんが、完済後は、修繕積立金額を改定すれば、組合会計が飛躍的に楽になります。

大規模修繕の工事金額を抑える

大規模修繕の工事金額が足りなかった場合、修繕金を徴収するか、工事費用を減らすかの2つが考えられますが、次は工事金額を抑える方法をご紹介します。

大規模修繕の工事費用を削減するもっとも効果的な方法は、修繕をメインで行っている専門業者に直接発注することです。

マンションに限らず、建設業界は元請け→下請け→孫請け・・・、という下に流れている構造になっており、それだけ多く中間コストが掛かっているという事です。

大手に元請けを依頼することは保証や信用といった観点のメリットがありますが、費用は高くなります。反対に下請けの専門業者に発注することは、コストメリットがありますが、保証や信用といった点は大手に劣るでしょう。

大手に依頼するか、専門業者に依頼するかはトレードオフの関係ですが、瑕疵保険や完成保証をうまく利用することで、施工品質と安心を担保しつつ、大規模修繕費を大きく削減できるはずです。

関連リンク:大規模修繕の上手な見積りの取り方と価格を大幅に削減する方法

大規模修繕の工事費不足の対策

ここでは、一時金の徴収や借入のポイント、そして大規模修繕の工事費を削減する方法について紹介させていただきました。値上げや借り入れに関しては、そのマンションに住んでいる管理組合、居住者の方にとって大変なものになるでしょう。

止むを得ず一時金や仮入が必要となることがあるのも事実です。しかし、早くから対応をすれば、その絶対額は少なく済むのではないでしょうか?

そして言われるがままに大規模修繕をするのではなく、理事会が主体で動き直発注を検討することで費用は抑えられるのではないでしょうか?

まずはできる事から初めてみてください。それが将来管理組合にとって必ず役に立つはずです。

大規模修繕を検討している理事・修繕委員の方へ