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大規模修繕の費用を削減するために!管理組合がすべきこと

大規模修繕の費用

マンションの快適な住環境、資産価値を維持するために、日々の修繕工事や大規模修繕は必要不可欠です。

これらの修繕工事は管理会社からの提案によって行われます。けれどこの修繕は本当に必要なのでしょうか、金額は適正なのでしょうか?

大規模修繕だけでなく、小規模な修繕も含め、知っておいて欲しいこと、そして工事費を削減する方法についてお伝えします。

マンションの修繕工事費は高い!

管理会社の業務の中には「マンションの設備・建物点検」という項目が入っており、劣化や異常が見つかった箇所に対して、管理会社は修繕を提案します。

「居住者の安全で快適な生活を守る」ことが管理会社の使命なので、修繕の提案に問題があるわけではありません。

問題はこの見積もりが「非常に高い」ということです。

では、なぜ管理会社の修繕の見積もりは高いのでしょうか?それは中間マージンの存在です。

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管理会社に支払われる中間マージン

管理会社はマンションの管理はしますが、大規模修繕や小規模修繕などの工事をするわけではありません。グループ企業や提携している施工会社に修繕を依頼します。

この時かなりの額の中間マージンが、管理会社の取り分として見積価格に上乗せされます。

この中間マージンによって修繕工事費が高くなるのです。大規模修繕だけでなく、もちろん小規模な修繕にもこの中間マージンは上乗せされています。

多くの管理組合が管理会社に任せきりにしている!

「理事が輪番制」「理事は1年で全員交代する」などの背景や、平日仕事をしている中で休日返上でマンションの事など対応できない、という事もあると思うのですが、実の多くの管理組合様が管理会社に任せきりにしています。

管理会社に任せておけば確かに「ラク」ではあります。けれど管理会社もタダでは動いてくれません。そのために払っている対価は自分たちの修繕積立金です。

今は大丈夫でも、それは将来の不足となって自分たちに跳ね返ってきます。「すでに足りなくて困っている」という管理組合様も多いのが事実です。

「10,000円だった修繕積立金が来月から20,000円になる」そんな話がざらにあります。

資金不足が問題になるのは2回目の大規模修繕から

1回目の大規模修繕で修繕金が足りないというケースはあまり発生しません。

その理由として、1回目の大規模修繕では、マンション購入時の修繕基金があり、またマンションの劣化や設備の不具合もほとんどない、という点が挙げられます。

多くマンションで修繕積立金が問題になるのは2回目の大規模修繕以降からです。

なぜならマンションの経年劣化も出てくること、また2回目の大規模修繕の前後に電気設備や消防設備の改修、エレベータ、給排水管の交換など、まとまったお金が必要になる工事が重なるからです。

1回目の大規模修繕では修繕積立金が不足しなかったので管理会社に任せきりにしていたら、2回目の大規模で全然足りなくなった、これが今のマンションの修繕工事の実態です。

修繕工事削減のためにすべきこと

では、修繕工事費を抑えるために、マンションの修繕工事費を抑え、支出を減らすために管理組合がすべきことはなんでしょうか?

それは無駄な中間マージンを抑えることです。大規模修繕だけでなく、小規模な修繕でも同じです。

管理会社への中間マージンをカットできれば、大幅にコストを削減することができます。

工事やマンションの規模にもよりますが、大規模修繕であれば数百万、数千万単位でコストは変わってくるでしょう。

管理会社だけに取らせる相見積もりは意味がない!

よくあるパターンとして管理会社だけに相見積もりを任せているケースがあります。

管理会社に複数の施工会社に見積もりを取らせて比較するというパターンです。

残念ながらこれでは意味がありません。これでは中間マージンがカットできないからです。中間マージンをカットしなければ見積価格を下げることはできないからです。

もし管理会社に任せきりにしているなら、管理会社の紹介以外の施工会社を見積もりに加えてみてください。

それだけで大幅な削減ができるはずです。

工事費削減と信頼できる施工会社選びのために

修繕費を削減する方法はわかったが、施工会社への直接発注の手順がわからない、どの施工会社に選べば良いか、第3者の立場として信頼できる施工会社を教えてほしい、等という課題があるはずです。

そのため、当社では最適な施工会社の提案と直発注をサポートすることで無駄な中間マージンをカットし大規模修繕の費用を削減するためのサービスを提供しています。

提携業者の特徴

当社では要望に沿う施工会社をご提案するために、大手施工会社から地域の企業まで提携しています。

その中でも多く提携しているのが「技術力はあるが、営業力がないために下請けがメイン」という施工会社です。

「受注するために見積価格を下げる必要がある、しかしそれでは中間マージンにより自社の利益を圧迫する」というのが下請けがメインの施工会社の状況です。

だからこそ当社では無駄な中間マージンをカットすることで、施工価格は下げつつも、施工会社も利益を確保することができる仕組みを提供しています。

この「中間マージンがない」ということは、実は管理組合だけのメリットではなく、施工会社側のメリットにもなっているのです。

そのため、施工会社は大規模修繕費コストを削減しつつも、施工品質を担保する事ができるのです。

マンションの修繕とこれからのために

修繕工事費が割高になってしまう理由、「元請け→下請け→孫請け」と仕事を流していく業界構造に問題があります。

だからこそ、実際に施工を行う下請け業者に修繕工事を依頼することで、品質を損なうことなく、費用を削減できるのです。

すでに様々なメディアで修繕積立金不足について警鐘がされています。

修繕積立金が足りないマンション、高額な修繕金を徴収するマンションでの暮らしは不安です。

無駄な修繕費用を削減し、修繕金を将来にしっかりと残していく、それが資産価値が高く安心して暮らせるマンションを実現する方法であると思います。

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